Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ?
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Les conditions de vente d'un logement habité par un locataire sont différentes, selon que le logement a été loué vide (sans mobilier) ou meublé :
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2023-03-01
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F32001
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020616195, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369598/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042193498/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000036236664/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037649090/
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Logement
Location immobilière : fin du bail
Le propriétaire d'un logement loué peut-il le vendre en cours de bail ?

Logement
Location immobilière

Location immobilière : fin du bail
Préavis et formalités du congé donné par le locataire
Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)
État des lieux de sortie
Les conditions de vente d'un logement habité par un locataire sont différentes, selon que le logement a été loué vide (sans mobilier) ou meublé :

Logement vide
Le propriétaire d'un logement loué vide peut mettre en vente ce logement, même s'il est habité par un locataire.

À savoir
Le locataire peut acheter le logement, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (par exemple, en cas de mise en vente de l'immeuble).
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :
- Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
- Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie à son départ du logement.
- La caution n'est pas libérée de son engagement, sauf si une clause de l'acte de cautionnement prévoit le contraire.
Lorsque le nouveau propriétaire veut habiter le logement ou le vendre à son tour, il doit respecter un délai spécifique avant de donner son préavis (congé) au locataire en place :

Congé pour habiter
Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire.

Le bail prend fin moins de 2 ans après l'achat
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) pour la fin du bail en cours, mais le congé ne prendra effet qu'à la fin d'un délai de 2 ans après la date de signature de l'acte authentique.

Le bail prend fin plus de 2 ans après
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) au locataire à la fin du bail.

Congé pour vendre
Tout dépend de la date de fin du bail qui est en cours à la date d'achat du logement, c'est-à-dire à la date de signature de l'acte authentique par le nouveau propriétaire.

Le bail prend fin moins de 3 ans après l'achat
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin de la 1 re reconduction tacite du bail ou à la fin du 1 er renouvellement du bail.
Par exemple, si le propriétaire a acheté le logement le 1 er mars 2021 et que le bail prend fin le 31 mai 2023, il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1 re reconduction, qui a lieu le 31 mai 2026.

À savoir
si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'EPCI ou de la mairie de la commune du logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.

Le bail prend fin plus de 3 ans après
Le nouveau propriétaire peut donner son préavis (congé) à la fin du bail.

À savoir
si le propriétaire initial avait dû demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l'EPCI ou de la mairie de la commune où se situe le logement, le nouveau propriétaire doit en déclarer le transfert.

Logement meublé
Le propriétaire d'un logement loué meublé peut vendre ce logement, même s'il est habité par un locataire.
Mais les règles sont différentes selon que le logement est loué ou non avec un bail mobilité :

Cas général
Lorsque le logement est vendu à un nouveau propriétaire :
- Le nouveau propriétaire doit informer le locataire de ses coordonnées
- Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire. C'est notamment le nouveau propriétaire qui devra lui restituer le dépôt de garantie si la location prend fin.
- La caution n'est pas libérée de son engagement, sauf clause contraire dans l'acte de cautionnement.

À savoir
Le locataire peut acheter le logement qu'il habite, mais il n'est pas prioritaire pour le faire. Il n'a pas de droit de préemption, sauf dans certaines situations (exemple : mise en vente de l'immeuble).

Bail mobilité
Le propriétaire peut vendre le logement, ou le cèder gratuitement, alors que le bail mobilité est en cours.
Le nouveau propriétaire doit indiquer les informations suivantes au locataire :
- Son nom ou dénomination
- Son domicile ou siège social
- Nom et adresse de l'agence immobilière (si nécessaire)
Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec ce nouveau propriétaire.

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Code civil : article 1743

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3
Logement vide et meublé : le nouveau propriétaire doit informer le locataire

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 15
Logement vide : délais pour le congé pour vendre ou habiter du nouveau propriétaire

Arrêté du 13 décembre 2017 sur la notice d'information relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d'indemnisation du locataire
Logement vide (congé pour habiter : 2-1, congé pour vendre : 2-2)

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 25-13
Bail mobilité

Droit de préemption
Droit donné à une personne d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre

Dépôt de garantie (location immobilière)
Somme d'argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature du bail. Elle doit être rendue au locataire lorsqu'il quitte le logement, après qu'il a rendu les clés du logement au propriétaire. La somme reversée au locataire peut être diminué du montant des impayés de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations...

Caution locative
Personne physique (particulier) ou morale (organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer au propriétaire, notamment le loyer, les charges et les réparations locatives lorsque le locataire ne le fait pas

Acte authentique
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

EPCI
Établissement public de coopération intercommunale
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