Acte de vente d'un logement existant
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Vous achetez ou vendez un logement dont vous vous apprêtez à signer l'acte de vente. Il s'agit d'un acte authentique obligatoirement rédigé par un notaire. Quel est le contenu de l'acte de vente ? Avez-vous un délai de réflexion ? Comment et quand s'effectue le paiement ? Quand allez-vous obtenir votre titre de propriété ? Nous faisons le point sur le sujet.
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modified 2023-04-21
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Logement existant
Vous achetez ou vendez un logement dont vous vous apprêtez à signer l'acte de vente. Il s'agit d'un acte authentique obligatoirement rédigé par un notaire.
Quel est le contenu de l'acte de vente ? Avez-vous un délai de réflexion ? Comment et quand s'effectue le paiement ? Quand allez-vous obtenir votre titre de propriété ?
Nous faisons le point sur le sujet.

Quels sont les éléments vérifiés par le notaire avant la signature de l'acte de vente ?
Pour préparer l'acte de vente, le notaire vérifie d'abord la situation juridique du vendeur, de l'acheteur et du bien.

Situation juridique des personnes
Avant de rédiger l'acte de vente, le notaire vérifie obligatoirement les points suivants :
- Identité des 2 parties, en demandant un extrait d'acte de naissance et un document justificatif comportant une photo et la signature (carte nationale d'identité ou passeport par exemple)
- Capacité des 2 parties à signer l'acte (un mineur ou un majeur protégé doit être assisté ou représenté par une personne habilitée qui signera l'acte avec elle ou à sa place)
- Conformité de la procuration donnée à un tiers par l'acheteur ou le vendeur absent le jour de la signature de l'acte
- Casier judiciaire de l'acheteur pour s'assurer qu'il ne fait pas l'objet d'une interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation

Situation juridique du bien
Le notaire vérifie notamment les points suivants :
- Situation hypothécaire pour vérifier le droit de propriété du vendeur et sa capacité de disposer librement du bien et pour connaître les inscriptions hypothécaires
- Règles d'urbanisme applicables (demande d'un certificat d'urbanisme)
- Situation cadastrale
- Droit de préemption de la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) pour les terrains agricoles
- Droit de préemption des collectivités territoriales (droit de préemption urbain, commercial, des espaces naturels sensibles)
- Droit de préemption des coindivisaires quand il y a indivision
- Origine de propriété et régularité des droits du vendeur

Quel est le contenu de l'acte de vente et de ses annexes ?
L'acte définitif doit mentionner les informations suivantes :
- Coordonnées du vendeur et de l'acheteur
- Adresse du bien
- Origine du bien (dat e du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
- Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et annexes
- Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude
- Prix de vente
- Modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
- Montant des honoraires de la personne chargée de la vente et à qui en incombe le paiement
- Date de disponibilité du bien
- Conditions suspensives lorsqu'il en existe
- Informations relatives à la copropriété
- Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de réflexion quand il n'y a pas eu de promesse de vente
L'absence d'information sur le droit de réflexion est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut pas excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Le dossier de diagnostics techniques immobiliers fourni par le vendeur doit obligatoirement être annexé à l'acte de vente.

L'acheteur peut-il bénéficier d'un délai de réflexion avant de signer l'acte de vente ?
Tout dépend si un compromis de vente a été signé par l'acheteur et le vendeur avant l'acte définitif de vente.

Acte définitif précédé d'un compromis de vente
L'acheteur a bénéficié d'un délai de rétractation de 10 jours suite à la signature du compromis. Il n'a plus de délai de réflexion.

Autre situation
Si aucun compromis n'a été signé, l'acheteur a un délai de réflexion de 10 jours calendaires avant de signer l'acte de vente. Il peut renoncer à acheter le bien en ne signant pas l'acte de vente.
Le projet d'acte et ses annexes lui sont remis par le notaire, par lettre RAR ou en main propre. Le délai de réflexion commence le lendemain de la 1 re présentation de la lettre RAR ou de la remise en main propre.
L'acte authentique ne peut pas être signé pendant ce délai de 10 jours. Aucune somme d'argent ne peut être réclamée durant le délai de réflexion.

À noter
Quand le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1 er jour ouvrable suivant.

L'acheteur est le vendeur doivent-ils être présents chez le notaire pour signer l'acte de vente ?
L'acte doit être signé par le vendeur et l'acquéreur devant un notaire.
Quand l'un d'entre eux ne peut pas être présent, il peut se faire représenter en confiant à un tiers une procuration sous signature privée.
La représentation de la personne absente est indiquée dans l'acte de vente.

Comment est signé l'acte de vente ?
L'acte de vente est signé sur support papier ou sur support électronique. Quel que soit le support, le notaire lit l'acte de vente à haute voix avant que l'acheteur et le vendeur le signent.

Acte sur papier
Le notaire a l'obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l'acte :
- Date en toutes lettres et lieu où l'acte est signé
- Nom et lieu d'établissement du notaire qui reçoit l'acte
- Noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l'acte
- Numérotation de chaque page et nombre total indiqué en fin de l'acte
- Mention que l'acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
- Nombre de blancs barrés ainsi que les mots et nombres rayés
Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition.
Les pièces annexées à l'acte doivent être signées du notaire.
Si les parties déclarent qu'elles ne savent ou ne peuvent pas signer, l'acte doit le mentionner.
Le notaire qui a rédigé l'acte en garde un original appelé la minute. Elle est conservée aux archives de l'étude notariale pendant 75 ans, puis elle est transférée aux archives publiques.

Acte sur support électronique
L'acte de vente peut être signé sur support électronique : on parle d'un acte authentique électronique (AAE).
Le notaire a l'obligation de faire figurer les mentions suivantes sur l'acte :
- Date en toutes lettres et lieu où l'acte est signé
- Nom et lieu d'établissement du notaire qui reçoit l'acte
- Noms, prénoms et domicile des parties et de tous les signataires de l'acte
- Mention que l'acte a été lu par les parties ou que lecture leur en a été donnée
Le document doit être rédigé sans surcharge, ni interligne, ni addition.
Le notaire utilise un système de traitement de l'information agréé par le Conseil supérieur du notariat (CSN). Il garantit l'intégrité et la confidentialité du contenu de l'acte dématérialisé.
L'AAE est envoyé au minutier central électronique des notaires de France (MICEN) où l'acte, ses annexes et les signatures de toutes les parties sont conservés.
Le notaire peut délivrer une copie d'un acte dématérialisé sur support papier ou électronique. Il y fait figurer la date, sa signature électronique sécurisée et l'image de son sceau.
Les copies dématérialisées peuvent être transmises par voie électronique par le notaire.
À la fin de la séance de signatures, le notaire fournit à l'acheteur une attestation de propriété. En principe, il lui remet également les clés.
Après la signature, le notaire enregistre une copie de l'acte de vente auprès du service de publicité foncière et au cadastre.

Que paye l'acheteur à la signature de l'acte de vente ?

À noter
Si une promesse de vente a été signée, une indemnité d'immobilisation a pu être versée par l'acheteur. Elle est déduite du prix de vente.
Le prix de vente doit être versé à la signature de l'acte de vente par virement s'il est supérieur ou égal à 3 000 €.
Le notaire délivre un reçu à l'acheteur. Il transfère le montant de la transaction au vendeur après l'enregistrement de l'acte auprès du service de publicité foncière.
En principe, le délai de transfert ne dépasse pas 1 mois.
S'il reste des fonds au crédit de l'acheteur après l'enregistrement, le notaire lui adresse un chèque ou un virement avec l'état détaillé des frais et des honoraires.
Dans le cas contraire, il lui demande le complément de provision avant de lui envoyer son titre de propriété.
Les frais d'actes notariés sont à la charge de l'acheteur sauf si le vendeur et l'acheteur en décident autrement.
Ces frais se composent des éléments suivants :
- Droits et taxes collectés par le notaire et reversés au Trésor public (droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou taxe sur la valeur ajoutée)
- Rémunération du notaire (rédaction de l'acte de vente, consultations, expertise…)
- Frais engagés pour le compte du vendeur et de l'acheteur (extrait de cadastre, par exemple)
Le montant des frais notariés reste le même quand le vendeur et l'acheteur ont chacun leur notaire. Les frais sont alors partagés entre les 2 notaires.
Il est possible d'évaluer le montant de ces frais grâce à un simulateur :

Calculer le montant des frais d'acquisition d'un bien immobilier
Notaires de France

À quoi sert la publicité foncière ?
La signature de l'acte de vente transfère la propriété du terrain à l'acheteur. Ce transfert devient opposable aux tiers après la publication de l'acte au service de publicité foncière.
Le notaire doit assurer la publicité foncière en enregistrant l'acte de vente au fichier immobilier du service de publicité foncière dont dépend le terrain.

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)
hypotheque

À noter
dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, l'acte est publié au livre foncier.

Quand l'acheteur reçoit-il son acte de propriété ?
Après l'enregistrement au service de publicité foncière, le notaire notifie la copie de l'acte de propriété à l'acheteur en main propre ou par lettre RAR ou par un commissaire de justice.
Cette copie, revêtue des cachets de l'administration fiscale, constitue le titre de propriété.
Le délai de réception de cette copie est en général d'environ 6 mois après la signature de l'acte de vente.

Vente d'un logement en copropriété

Logement

Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

Logement

Chambre départementale des notaires
Pour des renseignements juridiques sur l'acte de vente
chambre_notaire

Décret n°71-941 du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires

Calculer le montant des frais d'acquisition d'un bien immobilier
Notaires de France

Acte authentique
Acte rédigé et signé en présence d'un notaire dans sa mission d'autorité publique.

Capacité juridique
Aptitude d'une personne (physique ou morale) à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (exemples : droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice)

Code civil : article 1445

Droit de préemption
Droit donné à une personne d'acheter un bien en priorité à tout autre si le propriétaire souhaite le vendre

Collectivité territoriale
commune, département, région, collectivité à statut particulier, collectivité d'outre-mer

Constitution du 4 octobre 1958

Indivision
Situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'une même chose ou d'un même ensemble de choses (exemples : maison, portefeuille de titres, meubles, bijoux)

Code civil : articles 815 à 815-1

Hypothèque
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette

Servitude
Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage)

Condition suspensive
Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu

Code civil : article 1304

Personne morale
Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).

Jour calendaire
Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1 er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés

Jour ouvrable
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise

Acte sous signature privée
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)

Code civil : articles 1372 à 1377

Acte authentique
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

Service de la publicité foncière
Service fiscal qui tient à jour les renseignements immobiliers, enregistre les actes notariés, perçoit les impôts relatifs à ces formalités et répond aux demandes d'information des usagers.

Opposable
Qui ne peut être méconnu par les tiers, lesquels doivent en subir les effets et les respecter

Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

RAR
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