Charges de copropriété : catégories, vote, paiement et contestation
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Logement
Les charges de copropriété sont les dépenses courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires. Il y a 2 grandes catégories de charges : les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes et les charges spéciales pour les services collectifs et équipements communs. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges.
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modified 2020-06-01
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Charges de copropriété : catégories, vote, paiement et contestation

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Budget et charges de copropriété
Budget prévisionnel (planification des dépenses)
Charges de copropriété : catégories, vote, paiement et contestation
Recouvrement des charges impayées
Emprunt collectif
Individualisation des frais de chauffage
Les charges de copropriété sont les dépenses courantes que doivent payer collectivement les copropriétaires. Il y a 2 grandes catégories de charges : les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes et les charges spéciales pour les services collectifs et équipements communs. La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges.

Répartition des charges
Il existe 2 grandes catégories de charges :
- Les charges générales relatives à l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes générales
- Les charges spéciales pour les services collectifs et équipements communs
La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges (générales ou spéciales).

Charges générales
Les charges générales concernent le paiement des frais suivants :
- Administration de l'immeuble (par exemple, honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales)
- Entretien de l'immeuble (par exemple, nettoyage des parties communes, frais d'enlèvement des ordures ménagères)
- Conservation de l'immeuble (par exemple, ravalement des façades, réfection des toitures)
Tous les copropriétaires doivent participer au paiement des charges générales à hauteur de leur quote-part des parties communes appelées tantième associée à chaque lot de copropriété. Les tantièmes sont ainsi calculés et exprimés en pourcentage de l'ensemble de toutes les parties communes de l'immeuble. C'est la répartition des tantièmes de la copropriété qui détermine la répartition des charges générales entre les copropriétaires.
Les tantièmes peuvent être exprimés en millièmes, comme en dix millièmes ou cent millièmes selon la taille de la copropriété.

Charges spéciales
Les charges spéciales concernent le paiement des frais suivants :
- Services collectifs (par exemple, gardiennage, service de nettoyage, système de sécurité)
- Équipements communs (par exemple, entretien de la chaudière collective, de l'ascenseur, installation d'une antenne de télévision)
Ces charges sont payées en fonction de l'utilité objective que présentent les services et équipements pour chaque lot. Par exemple, les copropriétaires des lots de copropriété situés en rez-de-chaussée n'ont pas à supporter les frais d'un ascenseur sauf s'il dessert la cave ou le parking.

À savoir
la possibilité pour le copropriétaire d'accéder de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave est jugée suffisante pour lui imposer une participation financière, même s'il ne possède pas de garage.

Vote des charges
Chaque année, les copropriétaires votent un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes (charges générales ou spéciales).
Ces dépenses couvrent la maintenance, le fonctionnement et l’administration des parties communes et équipements communs.
Les travaux d'entretien courant pour maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement entrent dans le budget des travaux de maintenance.

Exemple
Remplacement d'éléments de la chaudière ou de l'ascenseur lorsque le prix du remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien.
Les copropriétaires peuvent également participer à des dépenses exceptionnelles non prévues par le budget prévisionnel. Ces dépenses doivent faire l'objet au cas par cas d'un vote des copropriétaires.

Exemple
Travaux d'amélioration (aménagement ou création de locaux à usage commun, surélévation de bâtiment...), études techniques (diagnostics, consultations...).
En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux.

Paiement des charges
Chaque copropriétaire doit payer les charges votées en fonction de sa quote-part des parties communes.

À savoir
si un copropriétaire n'a pas donné son accord à la réalisation de travaux d'amélioration (autres que les travaux rendus obligatoires par la loi), il peut demander au syndic un paiement échelonné sur 10 ans. Pour cela, il doit notifier sa demande dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale.

Dépenses prévues par le budget prévisionnel
Les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions.
Ces provisions sont versées par les copropriétaires au syndic de copropriété.
Elles sont égales au ¼ du budget voté, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
La provision doit être réglée de la manière suivante :
- Le 1 er jour de chaque trimestre
- Ou le 1 er jour de la période fixée par l'assemblée générale
Avant la date d'exigibilité, le syndic de copropriété adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant le montant de sa provision.
Cet avis est adressé par lettre simple ou par message électronique si le copropriétaire a accepté ce mode de transmission.

Dépenses hors budget prévisionnel
Lors du vote des dépenses exceptionnelles, l'assemblée générale fixe le montant de la dépense et la date d'exigibilité des provisions correspondantes.
En pratique, ces dépenses sont votées en même temps que les travaux. Pour ces dépenses, le syndic peut exiger le versement d'avances de trésorerie.
Avant la date d'exigibilité fixée par l'assemblée générale, le syndic de copropriété adresse à chaque copropriétaire un avis indiquant l'objet de la dépense et le montant de la somme exigible.
Cet avis est adressé par lettre simple ou par message électronique si le copropriétaire a accepté ce mode de transmission.

Contestation des charges
Le copropriétaire qui constate que sa quote-part est supérieure de plus ¼ à ce qu'elle devrait être peut contester cette répartition en faisant un recours devant le tribunal.
Cette action est également possible si un copropriétaire estime que la quote-part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus ¼ à ce qu'elle devrait être.
Le recours doit être engagé :
- dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier,
- ou dans les 2 ans qui suivent la 1 re vente du lot de copropriété intervenue après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
Si la plainte du copropriétaire est fondée, le juge établit une nouvelle répartition des charges qui s'applique à partir du 1 er jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Attention
en dehors de ces cas de contestation des charges, modifier la répartition des charges nécessite un vote à l'unanimité des copropriétaires.

Budget et charges de copropriété

Logement

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 10 à 14-2 et 33

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 43 à 45-1

Réponse ministérielle du 30 juin 2020 relative aux tantièmes de charge

Dossier relatif aux charges de copropriété
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

La consultation des pièces justificatives des charges
Institut national de la consommation (INC)

Précisions sur la lettre recommandée électronique
Institut national de la consommation (INC)

Quote-part
Part que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d'une somme ou d'un bien

Lot de copropriété
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne
Qui paie les charges de copropriété l'année de la vente du logement ?
Le syndic peut-il imposer une avance de trésorerie aux copropriétaires ?
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