Logement social (HLM) : le bailleur peut-il résilier le bail ?
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Le bail d'un logement social est d'une durée indéterminée. Mais ce bail peut être résilié par le bailleur, notamment lorsque le locataire ne respecte pas certaines règles ou conditions pour habiter un logement social :
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2023-01-11
Question-réponse
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F2559
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006159074/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806566/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834673/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006825423/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000025024948/LEGISCTA000025026032, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033939742/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037669833/, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000020459188&cidTexte=LEGITEXT000006068038, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037669855/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006177653/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000033943115/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006068038/
Fr
isPartOf N339
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Logement
Location immobilière : fin du bail
Logement social (HLM) : le bailleur peut-il résilier le bail ?

Logement
Location immobilière

Location immobilière : fin du bail
Préavis et formalités du congé donné par le locataire
Préavis et formalités du congé donné par le propriétaire (bailleur)
État des lieux de sortie
Le bail d'un logement social est d'une durée indéterminée. Mais ce bail peut être résilié par le bailleur, notamment lorsque le locataire ne respecte pas certaines règles ou conditions pour habiter un logement social :

Revenus trop élevés
Chaque année, le bailleur vous adresse une enquête ressources que vous devez remplir et lui renvoyer.
Votre bail peut être résilié si l'enquête ressources fait apparaître, pour la 2e année consécutive que les revenus annuels des personnes logées sont supérieures à un certain montant. Ce montant équivaut à 1,5 fois le revenu maximum pour obtenir un logement social PLS :

Montant au-delà duquel le logement doit être rendu au bailleur
Personnes logées
Total des revenus annuels au-delà duquel le logement doit être rendu au bailleur
Paris et communes limitrophes
Autres communes de l'Île-de-France
Province
Outre-mer
1
1 personne seule
49 071 €
49 071 €
42 662 €
38 395 €
2
2 personnes
73 341 €
73 341 €
56 973 €
51 275 €
Jeune couple
96 140 €
88 159 €
68 513 €
61 661 €
1 personne + 1 personne à charge
96 140 €
88 159 €
68 513 €
61 661 €
3
3 personnes
96 140 €
88 159 €
68 513 €
61 661 €
1 personne + 2 personnes à charge
114 786 €
105 600 €
82 713 €
74 441 €
4
4 personnes
114 786 €
105 600 €
82 713 €
74 441 €
1 personne + 3 personnes à charge
136 570 €
125 010 €
97 301 €
87 570 €
5
5 personnes
136 570 €
125 010 €
97 301 €
87 570 €
1 personne + 4 personnes à charge
153 677 €
140 676 €
109 660 €
98 694 €
6
6 personnes
153 677 €
140 676 €
109 660 €
98 694 €
Le bailleur vous informe de votre situation dès que les résultats de l'enquête ressources font apparaître, pour la 2e année consécutive, le dépassement du maximum autorisé.
Vous devez quitter les lieux dans un délai de 18 mois à compter du 1 er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête faisant apparaître, pour la 2e année consécutive, un dépassement du maximum autorisé.

Exemple
Pour un dépassement constaté en 2021 et en 2022 (2 années consécutives) :
- Le délai court à partir du 1 er janvier 2023
- Il faut quitter le logement au plus tard le 1 er juillet 2024
Le bailleur vous notifie, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice), la date limite de départ 6 mois avant la fin du délai de 18 mois.
Le bailleur n'a pas à vous faire de proposition de relogement.
Cette procédure s'interrompt si vous remplissez au moins l'une des 2 conditions suivantes :
- durant le délai de 18 mois, vous informez votre bailleur que vos revenus sont devenus inférieurs à un certain montant. Ce montant correspond au revenus maximums pour l'attribution d'un logement social PLS (dit prêt locatif social)
- vous atteignez l'âge de 65 ans jusqu'à l'année où apparaît pour la 2e fois consécutive le dépassement du maximum autorisé

Exemple
Pour des revenus trop élevés durant les années 2021 et 2022, la procédure s'interrompt si vous atteignez l'âge de 65 ans pendant l'année 2021 ou pendant l'année 2022.

Montant maximum pour rester dans le logement après une baisse de revenus
Personnes logées
Maximum autorisé pour rester dans le logement après une baisse des revenus
Paris et communes limitrophes
Autres communes de l'Île-de-France
Province
Outre-mer
1
1 personne seule
32 715 €
32 715 €
28 441 €
25 597 €
2
2 personnes
48 894 €
48 894 €
37 982 €
34 184 €
Jeune couple
64 094 €
58 773 €
45 676 €
41 108 €
1 personne + 1 personne à charge
64 094 €
58 773 €
45 676 €
41 108 €
3
3 personnes
64 094 €
58 773 €
45 676 €
41 108 €
1 personne + 2 personnes à charge
76 525 €
70 400 €
55 142 €
49 628 €
4
4 personnes
76 525 €
70 400 €
55 142 €
49 628 €
1 personne + 3 personnes à charge
91 047 €
83 340 €
64 867 €
58 381 €
5
5 personnes
91 047 €
83 340 €
64 867 €
58 381 €
1 personne + 4 personnes à charge
102 452 €
93 785
73 107 €
65 796 €
6
6 personnes
102 452 €
93 785
73 107 €
65 796 €
L'obligation de quitter votre logement ne s'applique pas, quels que soient vos revenus :
- si vous avez 65 ans ou plus
- ou si vous êtes handicapé ou si vous avez à votre charge une personne handicapée
- ou si votre logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville

Loyer et charges impayés
Ne pas payer votre loyer et les charges à la date prévue peut entraîner la résiliation de votre bail, après décision du juge.
Attention, l'expulsion peut être automatique si une clause résolutoire s'applique. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location. En cas de clause résolutoire, le bailleur vous adresse d'abord un commandement de payer. Si vous ne payez pas dans un délai de 2 mois, le bailleur peut saisir le juge pour lui demander de constater que le bail est résilié et prononcer l'expulsion. Le juge peut toutefois décider de vous accorder un délai de paiement s'il estime que vous êtes en mesure de payer votre dette. Si vous payez dans le délai, vous pouvez rester dans le logement.

Troubles du voisinage
Si vous êtes la cause de troubles de voisinage, le bailleur vous adresse une mise en demeure de respecter l'obligation d'user paisiblement des locaux loués. Si vous ne vous conformer pas à cette obligation, le bailleur a les 2 possibilités suivantes :
- Soit demander directement au juge votre expulsion, sans vous faire aucune offre de relogement.
- Soit vous proposer une offre de relogement correspondant à vos besoins afin de ramener le calme dans l'immeuble. Dans ce cas, il vous envoie cette proposition par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de refus ou d'absence de réponse de votre part après un délai d'un mois, le bailleur peut demander au juge votre expulsion.
Dans tous les cas, un délai de 3 mois doit s'écouler entre votre assignation au tribunal et la date de l'audience.
Si votre bail contient une clause résolutoire (c'est le cas le plus fréquent), le juge ordonne automatiquement votre expulsion. Si votre bail ne contient pas cette clause, le juge peut prendre en compte votre situation.
Si le juge prononce votre expulsion, vous aurez au minimum 2 mois pour quitter le logement. Toutefois, si vous avez refusé les éventuelles propositions de relogement, le juge peut réduire ou supprimer ce délai de 2 mois minimum.

À savoir
Si vous êtes victime de nuisances provenant d'un autre logement, vous pouvez informer le bailleur social des nuisances que vous subissez. Si le bailleur n'intervient pas, vous pouvez saisir le tribunal pour engager la responsabilité du bailleur.

« Enquête ressources » laissée sans réponse
Chaque année, le bailleur adresse au locataire une enquête ressources.
Votre bail peut être résilié lorsque vous ne répondez pas pendant 2 années consécutives à l'enquête ressources et que votre logement est situé en zones A, Abis ou B1.
Pour savoir si votre commune est concernée, vous pouvez utiliser ce simulateur :

Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre
Vous devez alors quitter le logement dans un délai de 18 mois à compter du 1 er janvier de l'année qui suit ces 2 années consécutives.

Exemple
Si vous ne répondez pas à l'enquête ressources en 2022 et en 2023 (2 années consécutives) :
- le délai court à partir du 1 er janvier 2024
- il faut quitter le logement au plus tard le 1 er juillet 2025
Le bailleur n'a pas à vous faire de proposition de relogement.
Six mois avant la fin du délai de 18 mois, le bailleur vous indique, par lettre recommandée avec demande d'accusé de réception ou par acte d'huissier (à présent appelé commissaire de justice), la date à laquelle vous devrez avoir quitté le logement.
L'obligation de quitter votre logement disparaît lorsque vous remplissez au moins 1 des conditions suivantes :
- Vous atteignez l'âge de 65 ans , jusqu'à la 2e année consécutive sans réponse à l'enquête ressources
- Au cours du délai de 18 mois, vous adressez au bailleur les documents et renseignements qui sont demandés dans l'enquête ressources et qui prouvent que vos revenus sont inférieurs au revenu maximum pour l'attribution d'un logement social PLS .

Exemple
Si vous ne répondez pas à l'enquête ressources en 2023 et en 2024, la procédure s'interrompt si vous atteignez l'âge de 65 ans pendant l'année 2023 ou pendant l'année 2024.

Revenu maximum pour l'attribution d'un logement social PLS
Personnes logées
Revenu maximum pour l'attribution d'un logement social PLS
Paris et communes limitrophes
Autres communes de l'Île-de-France
Province
Outre-mer
1
1 personne seule
32 715 €
32 715 €
28 441 €
25 597 €
2
2 personnes
48 894 €
48 894 €
37 982 €
34 184 €
Jeune couple
64 094 €
58 773 €
45 676 €
41 108 €
1 personne + 1 personne à charge
64 094 €
58 773 €
45 676 €
41 108 €
3
3 personnes
64 094 €
58 773 €
45 676 €
41 108 €
1 personne + 2 personnes à charge
76 525 €
70 400 €
55 142 €
49 628 €
4
4 personnes
76 525 €
70 400 €
55 142 €
49 628 €
1 personne + 3 personnes à charge
91 047 €
83 340 €
64 867 €
58 381 €
5
5 personnes
91 047 €
83 340 €
64 867 €
58 381 €
1 personne + 4 personnes à charge
102 452 €
93 785
73 107 €
65 796 €
6
6 personnes
102 452 €
93 785
73 107 €
65 796 €
Dans tous les cas, vous ne pouvez pas être contraint de quitter votre logement lorsque vous remplissez au moins 1 des conditions suivantes :
- Vous avez 65 ans ou plus
- Vous êtes handicapé ou que vous avez à votre charge une personne handicapée
- Votre logement est situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville

Sous-location du logement
La sous-location d'une partie du logement est admise, sous certaines conditions.
Mais il est interdit de sous-louer tout le logement. Si vous ne respectez pas cette interdiction, le bailleur peut saisir le juge pour qu'il résilie votre bail.

Cession du logement
Il est interdit de céder (gratuitement ou non) son logement.
Si vous ne respectez pas cette interdiction, le bailleur peut saisir le juge pour qu'il résilie votre bail.

Echange de logements
L'échange de logements entre locataires est autorisé, sous certaines conditions particulières (taille des logements, composition des familles ...).
Dans tous les autres cas, vous devez obtenir l'accord du bailleur. Si vous ne respectez pas cette obligation, le bailleur peut demander au juge de résilier votre bail.

Logement devenu trop grand ("logement sous-occupé")
Si votre logement est sous-occupé, votre bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins, même si vous dépassez les revenus maximums pour l'attribution d'un logement social.
Ces propositions doivent répondre aux 3 caractéristiques suivantes :
- Respecter les critères de décence
- Avoir un loyer inférieur à celui du logement que vous quittez
- Être situé à proximité du logement que vous quittez. A Paris, Lyon et Marseille, le logement doit se situer dans le même arrondissement, ou dans un arrondissement limitrophe qui appartienne ou non à votre commune. Si votre commune est divisée en cantons, il doit se situer dans le même canton ou dans un canton limitrophe qui appartienne ou non à votre commune. Dans tous les autres cas, il ne doit pas être situé à plus de 5 km du logement que vous quittez.
Si vous acceptez l'un de ces logements, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité.
Cette aide couvre les coûts suivants :
- Les dépenses de déménagement. Soit le bailleur finance votre déménagement à hauteur de 1 000 € et choisit l'entreprise de déménagement, soit il vous verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir les frais de déménagement. Ce versement a lieu dans le mois qui suit la remise des clés de l'ancien logement.
- Les frais liés à l'ouverture, à la fermeture ou au transfert d'abonnements aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie
- Les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À votre demande, le bailleur fait ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant.

Travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement
Nombre de personnes à la charge du locataire
Montant à la charge du bailleur
Aucune
1 500 €
1 personne
2 000 €
2 personnes
2 500 €
3 personnes
3 000 €
4 personnes
3 500 €
Par personne supplémentaire
+ 500 €
Dans certaines zones géographiques, la 3e offre de logement est accompagnée de la lettre de préavis (congé) donné par votre bailleur. En cas de refus de cette dernière offre, votre bail sera résilié. Vous devrez quitter les lieux dans un délai de 6 mois à compter de la notification de cette 3e offre de relogement.
Mais
vous ne pouvez pas être contraint de quitter votre logement, même lorsque votre logement devient sous-occupé, si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
- Vous avez plus de 65 ans
- Vous êtes handicapé
- Vous présentez une perte d'autonomie physique ou psychique
- Vous avez à votre charge une personne handicapée
- Vous avez à votre charge présentant une perte d'autonomie physique ou psychique.
Les personnes considérées comme personnes vivant au foyer sont les personnes suivantes :
- Vous-même
(
demandeur
)
- Votre codemandeur : époux ou partenaire de Pacs ou concubin, ou un membre de votre famille qui n'est pas à votre charge (uniquement parmi ceux-ci : grand-père, grand-mère, mère, père, fils, fille, petite-fille, petit-fils, frère, sœur)
- Personnes et enfants figurant sur votre avis d'imposition ou celui de votre codemandeur
Il s'agit des enfants handicapés quel que soit leur âge, des enfants de moins de 21 ans (y compris en garde alternée si déclarés au domicile de chacun des parents), les étudiants de moins de 25 ans et les personnes ayant une carte mobilité inclusion invalidité (ou carte d'invalidité).
- Enfants en droit de visite et d'hébergement

La personne handicapée a quitté le logement adapté à son handicap
Si vous bénéficiez d'un logement social adapté au handicap et que vous avez moins de 65 ans, le bailleur peut résilier votre bail si la personne handicapée n'occupe plus le logement.
Le bailleur doit vous proposer au moins 3 logements adaptés à vos besoins.
Ces logements doivent répondre aux caractéristiques suivantes :
- Respecter les critères de décence
- Avoir un loyer inférieur à celui du logement que vous quittez
- Être situé à proximité du logement que vous quittez. A Paris, Lyon et Marseille, le logement doit se situer dans le même arrondissement, ou dans un arrondissement limitrophe qui appartienne ou non à votre commune. Si votre commune est divisée en cantons, il doit se situer dans le même canton ou dans un canton limitrophe qui appartienne ou non à votre commune. Dans tous les autres cas, il ne doit pas être situé à plus de 5 km du logement que vous quittez.
Si vous acceptez 1 de ces logements, vous bénéficiez d'une aide à la mobilité.
Cette aide couvre les coûts suivants :
- Les dépenses de déménagement. Le bailleur paie l'entreprise de déménagement à hauteur de 1 000 € qu'il choisit ou, si vous refusez, il vous verse la somme forfaitaire de 400 € pour couvrir vos frais de déménagement. Ce versement a lieu dans le mois qui suit la remise des clés du logement que vous quittez.
- Les frais liés à l'ouverture, à la fermeture ou au transfert des abonnement aux réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et de téléphonie.
- Les travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement proposé par rapport à l'ancien logement. À votre demande, le bailleur fait ces travaux avant l'emménagement et ce, dans la limite d'un certain montant :

Travaux de remise à niveau de la qualité du nouveau logement
Nombre de personnes à la charge du locataire
Montant à la charge du bailleur
Aucune
1 500 €
1 personne
2 000 €
2 personnes
2 500 €
3 personnes
3 000 €
4 personnes
3 500 €
Par personne supplémentaire
+ 500 €
Si vous refusez les 3 propositions de logement, votre bail peut être résilié.
Vous devrez alors quitter le logement :
- à la fin d'un délai de 6 mois
- ou, en cas de décès d'une personne handicapée dont vous aviez la charge, à la fin d'un délai de 18 mois
Ce délai court à compter de la notification de la 3e proposition de logement.

Logement insuffisamment occupé dans l'année
Votre logement doit être occupé au moins 8 mois par an, sauf motifs légitimes (obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure), par vous ou les personnes qui y vivent habituellement.
Dans le cas contraire, le bailleur peut vous délivrer une assignation en justice en respectant un délai de 3 mois avant l'audience. Si le juge ordonne votre expulsion, vous aurez de 2 à 3 mois pour quitter le logement.

Logement à démolir
Si votre logement doit être démoli, votre bailleur doit vous proposer au moins 3 nouveaux logements adaptés à vos besoins et à vos revenus. Le nouveau logement doit en outre être situé à proximité du logement que vous quittez.

Cas général

Commune divisée en cantons
Le logement proposé doit se situer :
- dans votre canton
- ou dans les cantons limitrophes, qu'ils appartiennent ou non à votre commune

Autre commune
Le logement proposé ne doit pas se situer à plus de 5 km du logement que vous quittez.

Paris, Lyon, Marseille
Le logement proposé doit se situer :
- dans votre arrondissement
- ou dans les arrondissements limitrophes, qu'ils appartiennent ou non à votre commune.

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Code de la construction et de l'habitation : articles L442-1 à L442-12
Revenu maximum (L442-3-3, L442-4) Démolition (L442-6) sous-occupation (L442-3-1) handicap (L442-3-2)

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 4
Clause résolutoire

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 24
Non-paiement du loyer et des charges

Code de la construction et de l'habitation : article L442-4-1
Troubles du voisinage : relogement

Code des procédures civiles d'exécution : articles L412-1 à L412-8
Troubles du voisinage : délai de départ : L412-1, L142-2, L412-5

Code de la construction et de l'habitation : article L442-3-5
Sous-location ou cession ou échange illégaux, Durée d'occupation insuffisante

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2
Durée d'occupation insuffisante

Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs : article 10
Logement non-occupé

Code de la construction et de l'habitation : article L621-2
Personnes ayant pour résidence principale le logement

Code de la construction et de l'habitation : articles R442-1 à R442-5
Montant de l'aide à la mobilité : R442-3-2

Code de la construction et de l'habitation : article L442-3-4
Absence de réponse à l'enquête ressources

Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs
Démolition : article 13 bis

Connaître la zone de sa commune : A, Abis, B1, B2 ou C
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Votre adresse est-elle un quartier prioritaire de la politique de la ville ?
Ministère chargé de la ville

Jeune couple
2 personnes mariées ou partenaires de Pacs ou concubins, sans enfant, dont la somme des âges révolus n'excède pas 55 ans

Handicap
Limitation d'activité ou restriction de participation à la vie en société subie dans son environnement par une personne en raison d'une altération substantielle, durable ou définitive d'une ou plusieurs fonctions physiques, sensorielles, mentales, cognitives ou psychiques, d'un polyhandicap ou d'un trouble de santé invalidant

Code de l'action sociale et des familles : articles L114 à L114-5

Clause résolutoire (bail locataire)
Clause prévoyant la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations (loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, absence d'assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge). Le juge prononce la résiliation du bail après constat de la faute du locataire, sans pouvoir apprécier l'importance de cette faute.

Assignation
Acte du commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) informant une personne qu'un procès est engagé contre elle et la convoquant devant une juridiction

Acte d'huissier (à présent appelé commissaire de justice)
Document rédigé par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire). L'acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) peut notamment servir à constater un fait, accomplir une formalité de procédure ou engager une voie d'exécution (saisie, expulsion, ...). Exemples d'acte de commissaire de justice : constat, notification ...

Résiliation (bail ou contrat de locaton)
Rupture du bail ou du contrat de location

Logement sous-occupé
Logement avec un nombre de pièces habitables (non comptées : cuisine, WC, salle de bain, pièce pour exercer un métier ou mandat d'élu) supérieur de plus de 1 au nombre de personnes y ayant leur résidence principale (le ou les titulaires du bail, leurs parents et alliés, personnes à charge, personnes à leur service, sous-locataires). Exemple : un logement de 4 pièces habité par un couple.

Code de la construction et de l'habitation : article L621-2

Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Force majeure
Événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant de s'exonérer d'une obligation, d'un engagement ou d'une responsabilité (par exemple : catastrophe naturelle pour un contrat d'assurance, décès du salarié pour un contrat de travail...)
Peut-on conserver son logement social en cas d'augmentation de revenus ?
Peut-on échanger son logement social (HLM) entre locataires ?
Un locataire peut-il sous-louer son logement ?