Utilisation du logement et travaux par le locataire
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Le locataire utilise librement son logement pendant toute la durée de la location. Mais il doit accorder l'accès de son logement au propriétaire dans certaines situations (notamment lorsque le propriétaire doit y faire des travaux). Lorsque le locataire veut y réaliser des travaux, il doit obtenir l'autorisation du propriétaire.
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2022-08-16
Fiche pratique
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F1874
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806566/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806569/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028806598/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006443127/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000033166515, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000046070447/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000822199/
Fr
isPartOf N19424
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Logement
Location immobilière : obligations du locataire
Utilisation du logement et travaux par le locataire

Logement
Location immobilière

Location immobilière : obligations du locataire

Dépenses locatives
Loyer
Charges
Impayés et expulsion
Assurance habitation

Usage du logement
Travaux et jouissance des lieux
Entretien et réparations
Usage du logement
Le locataire utilise librement son logement pendant toute la durée de la location. Mais il doit accorder l'accès de son logement au propriétaire dans certaines situations (notamment lorsque le propriétaire doit y faire des travaux). Lorsque le locataire veut y réaliser des travaux, il doit obtenir l'autorisation du propriétaire.

Jouissance exclusive
Le logement loué est le domicile du locataire. En conséquence, il en a la jouissance exclusive (il peut y vivre librement) à la condition de se conformer :
- au contrat de location
- et, si le logement se situe dans une copropriété, aux règles de la copropriété.

Droits du locataire
Le logement loué est le domicile du locataire. Le locataire a donc droit d'aménager et d'utiliser les lieux librement. Il peut aussi inviter ou héberger (gratuitement) les personnes de son choix.
Par conséquent, le propriétaire n'a notamment pas le droit :
- d'imposer un droit de visite à son locataire en dehors de tout cadre légal,
- d'interdire l'accès au logement à des personnes autres que la famille du locataire,
- de pénétrer dans le logement sans l'accord du locataire,
- de lui interdire d'avoir un animal domestique (à moins qu'il s'agisse d'un animal dangereux),
- d'interdire au locataire de fumer dans le logement.

À noter
le locataire peut sous-louer le logement à la condition de demander et d'obtenir l'accord du propriétaire.

Usage du logement
Le locataire doit utiliser le logement en respectant son usage, comme il est prévu dans le contrat de location.
Par exemple, le logement peut être loué à usage d'habitation uniquement. Dans ce cas, le locataire a interdiction d'y exercer une activité commerciale qui impliquerait des nuisances dans l'immeuble (notamment si cette activité implique la réception de clientèle ou de marchandises).
Si le logement loué est situé dans un immeuble en copropriété, le locataire doit respecter le règlement de copropriété. Ce règlement peut par exemple encadrer ou interdire certaines pratiques, notamment :
- Étendre du linge aux fenêtres
- Faire des barbecues
- Installer des pare-vues sur les balcons (canisse, bambou...)
- Poser des pots de fleurs ou des jardinières sur les rebords des fenêtres

À savoir
d'une manière générale, le locataire doit utiliser son logement en respectant la tranquillité du voisinage.

Droit de visite en cas de travaux faits par le propriétaire
Le locataire doit laisser exécuter dans son logement certains travaux décidés par le propriétaire, notamment les suivants :
- Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives du même immeuble (par exemple, installation d'un digicode)
- Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (par exemple, volet défectueux)
- Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (travaux d'isolation)
- Travaux pour respecter les critères d'un logement décent
- Entretien des toitures et façades végétalisées
Avant le début des travaux, le propriétaire doit prévenir le locataire. Pour cela, il doit lui envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou la lui remettre en mains propres.
Cette notification doit préciser la nature des travaux (amélioration recherchée, caractère d'urgence, performance énergétique prévue...) et la façon dont ils vont être faits (date de début, durée, nécessité d'accès...).
Si ces travaux sont urgents (par exemple, le chauffe-eau en hiver), le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Mais il n'est pas obligé d'en permettre l'accès les samedis, les dimanches et les jours fériés.
Le locataire doit permettre l'accès à son logement pour la préparation et la réalisation des travaux à la charge du propriétaire.
Mais si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, le propriétaire doit lui accorder une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
Dans certains cas, le locataire peut avoir recours au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
C'est le cas lorsque les travaux :
- présentent un caractère abusif
- ou ne sont pas conformes aux conditions indiquées dans la notification de travaux
- ou rendent l'utilisation du logement impossible ou dangereuse.
Le locataire peut alors demander au juge :
- l'interdiction des travaux entrepris
- ou l'interruption des travaux entrepris
- ou, lorsque les travaux rendent le logement inhabitable, la résiliation du bail.

Travaux faits par le locataire
Les règles sont différentes selon les travaux que le locataire veut faire :

Travaux de transformation
Le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, rafraîchissement des peintures murales...).
Cependant, il ne peut pas faire de gros travaux de transformation du local ou de ses équipements sans l'accord écrit du propriétaire. En cas de doute (par exemple, si le locataire veut peindre les murs d'une peinture criarde), mieux vaut demander l'autorisation du propriétaire avant de faire les travaux envisagés.
Si le locataire fait des travaux de transformation du local ou de ses équipements sans demander l'accord écrit du propriétaire, le propriétaire pourra, lors du départ du locataire (à la fin de bail) :
- Soit conserver les transformations sans indemniser le locataire du coût des travaux faits
- Soit exiger que le locataire remette, immédiatement et à ses frais, le logement dans l'état où il était avant les travaux
Si les travaux de transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, le propriétaire peut exiger la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire.
En cas de litige sur le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation), il faut saisir le juge des contentieux de la protection.

Travaux d'adaptation (handicap, perte d'autonomie)
Le locataire handicapé ou en situation de perte d'autonomie (par exemple : personne âgée) peut faire, à ses frais, des travaux d'adaptation du logement.
Au départ du locataire (à la fin du bail), le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans l'état dans lequel il était avant ces travaux.
Nature des travaux
Il peut s'agir des travaux suivants :
- Création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement
- Modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau)
- Création ou modification des prises électriques ou de communications électroniques et des points d'éclairage
- Installation ou adaptation des systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs)
- Installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement des personnes à mobilité réduite
- Installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte

À savoir
Il existe des aides pour financer ces travaux, notamment les aides de l'Anah ou des collectivités territoriales et un crédit d'impôt.
Vidéo : Adapter son logement
Avant les travaux
Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, le locataire doit :
- Décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront faits
- Indiquer l'entreprise qui fera les travaux
- Écrire les phrases suivantes : En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.
Le locataire peut utiliser ce modèle de document :

Demander l'autorisation du propriétaire pour faire des travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie
Institut national de la consommation (INC)

À savoir
Après avoir reçu la demande du locataire, le propriétaire a 2 mois pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord.
Après les travaux
Dans les 2 mois qui suivent la fin des travaux, le locataire doit attester auprès du propriétaire :
- que c'est l'entreprise prévue qui est intervenue
- et que les travaux effectués sont bien ceux qui ont été notifiés et autorisés.

Travaux de rénovation énergétique
Le locataire peut faire des travaux de rénovation énergétique du logement, à ses frais.
Au départ du locataire (à la fin du bail), le propriétaire ne peut pas exiger que le locataire remette le logement dans l'état dans lequel il était avant ces travaux.
Nature des travaux
Il peut s'agir des travaux suivants :
- Isolation des planchers bas
- Isolation des combles et des plafonds de combles
- Remplacement des menuiseries extérieures
- Protection solaire des parois vitrées ou opaques
- Installation ou remplacement d'un système de ventilation
- Installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées
Ces travaux doivent respecter les normes thermiques et énergétiques des bâtiments existants.
Mais ils ne doivent pas affecter la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifier sa destination ou être soumis à une autorisation administrative (déclaration préalable, permis de construire...). Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, ils ne doivent pas non plus affecter les parties communes ou les éléments d'équipement commun.

À savoir
Il existe des aides pour financer les travaux de rénovation énergétique.
Avant les travaux
Le locataire doit adresser une demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans cette lettre, le locataire doit :
- Décrire précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront faits
- Indiquer l'entreprise qui fera les travaux
- Écrire les phrases suivantes : En application du f de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état.

À savoir
Après avoir reçu la demande du locataire, le propriétaire a 2 mois pour répondre. L'absence de réponse dans ce délai vaut accord.
Après les travaux
Dans les 2 mois qui suivent la fin des travaux, le locataire doit attester auprès du propriétaire :
- que c'est l'entreprise prévue qui est intervenue
- et que les travaux effectués sont bien ceux qui ont été notifiés et autorisés.

Crédit d'impôt pour travaux d'adaptation (handicap, perte d'autonomie)

Argent - Impôts - Consommation

Entretien courant et "réparations locatives" à la charge du locataire

Logement

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 4
Droit de visite

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7
Obligations du locataire en cas de travaux

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 8
Sous-location

Code civil : article 1724
Travaux et réduction de loyer

Code civil : article 1755
Réparations locatives

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
Logement décent

Décret n°2016-1282 du 29 septembre 2016 sur les travaux d'adaptation du logement aux personnes handicapée ou en perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire
Travaux d'adaptation

Décret n°2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire
Travaux de rénovation énergétique

Arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants.
Normes thermiques et énergétiques

Demander l'autorisation du propriétaire pour sous-louer son logement
Institut national de la consommation (INC)

Demander l'autorisation du propriétaire pour faire des travaux d'adaptation au handicap ou à la perte d'autonomie
Institut national de la consommation (INC)

Travaux d'adaptation (handicap, perte d'autonomie) et contrat d'assurance
Institut national de la consommation (INC)

Travaux d'adaptation (handicap, perte d'autonomie) : quelles aides ?
Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA)

Le locataire héberge gratuitement une personne
Institut national de la consommation (INC)

Normes thermiques et énergétiques des bâtiments existants
Legifrance

Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives
Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...

Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privatives

Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Résiliation (bail ou contrat de locaton)
Rupture du bail ou du contrat de location

Destination d'un immeuble
Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).
Le locataire doit-il accorder un droit de visite à son propriétaire ?
Quelles aides peut-on toucher pour réaliser des travaux dans son logement ?