Promesse de vente d'un terrain situé dans un lotissement
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Logement
Le vendeur (le lotisseur) d'un terrain situé en lotissement peut signer une promesse unilatérale de vente. Comment et quand peut-il s'engager ? L'acheteur est-il protégé? Doit-il verser un acompte ? Nous faisons le point sur le sujet.
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2022-07-29
Fiche pratique
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F16455
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040818/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006175694, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441324/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006176357/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000039785320/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000041565555, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000031210397, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041243, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000042211476/, https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000042220805
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Le vendeur (le lotisseur) d'un terrain situé en lotissement peut signer une promesse unilatérale de vente. Comment et quand peut-il s'engager ? L'acheteur est-il protégé? Doit-il verser un acompte ? Nous faisons le point sur le sujet.

Qu'est-ce qu'une promesse unilatérale de vente ?
La promesse unilatérale de vente est une convention. Elle contient un engagement du promettant (le lotisseur) de vendre un lot (terrain) à des conditions prédéterminées. Elle ouvre une option d'achat au profit du bénéficiaire (l'acheteur).
La promesse unilatérale de vente engage
uniquement
le vendeur
, le bénéficiaire reste libre d'acheter ou non le terrain.

Quand peut-on signer une promesse unilatérale de vente ?
La signature de la promesse de vente dépend de l'autorisation d'urbanisme du lotissement délivrée par la mairie.

Lotissement faisant l'objet d'un permis d'aménager
Un projet de lotissement qui prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs fait l'objet d'un permis d'aménager.
C'est également le cas pour un lotissement situés dans les zones suivantes :
- Périmètre d'un site patrimonial remarquable
- Abords des monuments historiques
- Site classé ou en instance de classement
Aucune promesse de vente ne peut être signée et aucun acompte ne peut être demandé avant la délivrance du permis d'aménager.

Attention
le lotisseur ne peut pas vendre un terrain avant d'avoir achevé les travaux d'aménagement. Cependant, il peut le vendre s'il en a obtenu l'autorisation dans le permis d'aménager ou par un arrêté de la mairie.
S'il ne respecte pas cette obligation il encourt une amende de 15 000 € .

Lotissement faisant l'objet d'une déclaration préalable
Un projet de lotissement sans création ou aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs fait l'objet d'une déclaration préalable de travaux.
Il est soumis à permis d'aménager quand il est situé dans les zones suivantes :
- Périmètre d'un site patrimonial remarquable
- Abords des monuments historiques
- Site classé ou en instance de classement
Le lotisseur peut signer une promesse unilatérale de vente avant l'obtention du certificat de non-opposition à la déclaration préalable de la mairie. Elle prévoit une condition suspensive de non-opposition à la déclaration préalable.

À noter
L'acte de vente définitif est signé après la décision de non opposition à la déclaration préalable de la mairie.

Quel est le contenu de la promesse de vente ?
La promesse de vente doit obligatoirement indiquer les informations suivantes :
- Coordonnées du vendeur et de l'acheteur
- Consistance du terrain, surface de plancher constructible
- Délimitation du terrain issue d'un bornage
- Prix de vente
- Délai de livraison du terrain
Elle contient également les informations suivantes :
- Mode de financement
- Hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain
- Conditions suspensives de prêt, d'obtention d'un permis de construire...
Différents délais peuvent y figurer :
- Délai de levée d'option (décision d'achat du bénéficiaire)
- Délai d'accomplissement de chaque condition suspensive figurant dans la promesse
- Délai éventuellement accordé, après la levée d'option, pour signer l'acte authentique de vente
Les diagnostics suivants sont joints à la promesse de vente :
- État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
- Étude de sol dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux
- État des nuisances sonores aériennes dans les zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit
Des documents sont obligatoirement remis au bénéficiaire de la promesse de vente :
- Permis d'aménager
- Règlement de lotissement, et/ou cahier des charges s'ils existent
Si la promesse de vente ne mentionne pas le descriptif du terrain résultant du bornage, le bénéficiaire peut demander l'annulation de la vente du terrain. Il a 1 mois à partir de la signature de l'acte authentique de vente pour saisir le tribunal judiciaire. L'avocat est obligatoire.

Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice

Faut-il verser une somme d'argent au vendeur ?
Une indemnité d'immobilisation du terrain peut être demandée à l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son bien immobilier exclusivement à l'acquéreur désigné.
L'indemnité est versée le jour de la signature de la promesse de vente. Elle ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente.
Elle est consignés sur un compte bloqué. Les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.
Si les conditions suspensives ne sont pas réalisées, l'indemnité est rendue dans un délai de 3 mois.
Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter passé le délai de rétractation ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.
En cas de levée d'option, la somme versée se transforme en acompte imputable sur le prix de vente à acquitter.

À noter
L'indemnité d'immobilisation est obligatoire quand la promesse de vente signée par une personne physique a une durée de plus de 18 mois.

Comment signer et notifier la promesse unilatérale de vente ?
La promesse de vente peut être réalisée sous la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique.
Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).
Dans le cas d'un acte sous signature privée, la promesse de vente est enregistrée dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts par le vendeur ou l'acheteur. Cet enregistrement coûte 125 €.

Centre des impôts fonciers et cadastre
centre_impots_fonciers
Ministère chargé des finances

À savoir
un acte authentique est toujours exigé pour une promesse de vente signée par une personne physique dont la durée de validité est supérieure à 18 mois.
La promesse de vente doit être notifiée à l'acheteur par lettre RAR ou remise en main propre.

Quel est le délai de rétractation ?
L'acheteur peut se rétracter dans un délai de 10 jours.
Ce délai démarre le lendemain de la 1 re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1 er jour ouvrable suivant.
La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre RAR.
Si l'acquéreur se rétracte, l'indemnité d'immobilisation qu'il avait versée, lui est rendue dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

Attention
le délai de rétractation s'applique uniquement aux terrains pour lesquels le vendeur a bénéficié d'un permis d'aménager.

Achat d'un terrain

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Achat ou vente d'un logement

Logement

Vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption

Logement

Diagnostic immobilier sur les bruits des aéroports

Logement

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Notaire
notaire
Conseil supérieur du notariat

Code civil : article 1124
Définition de la promesse unilatérale

Code de l'urbanisme : articles L442-1 à L442-14
Dispositions applicables aux lotissements

Code civil : article 1589
Enregistrement et rédaction d'une promesse de vente

Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3
Protection de l'acquéreur

Code de l'urbanisme : article L112-11
État des nuisances sonores aériennes

Code de la construction et de l'habitation : articles L132-4 à L132-9
Prévention des risques de mouvement de terrain

Code de l'urbanisme : article L115-4
descriptif du terrain obligatoire dans la promesse de vente

Code civil : article 1178
Nullité d'un contrat

Arrêté du 22 juillet 2020 définissant le contenu des études géotechniques dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel du à la sécheresse et à la réhydratation des sols

Arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel des sols argileux

État des nuisances sonores aériennes
Direction générale de l'aviation civile (DGAC)
Notice - État des nuisances sonores aériennes

Rechercher les risques naturels et technologiques sur Géorisques
Ministère chargé de l'environnement

Convention
Accord écrit qui engage juridiquement les personnes qui le signent à respecter une obligation

Sites patrimoniaux remarquables
Villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public

Site inscrit (ou classé)
Monument naturel ou zone dont la préservation présente, au point de vue artistique, historique, scientifique, légendaire ou pittoresque, un intérêt général

Code de l'environnement : articles L341-1 à L341-15-1

Condition suspensive
Suspend l'exécution d'un contrat tant qu'un événement futur et incertain n'est pas survenu

Code civil : article 1304

Hypothèque
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette

Servitude
Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage)

Règlement de lotissement
Règles d'urbanisme que doivent respecter les futures constructions en lotissement (emploi d'un certain type de matériaux, couleurs...)

Cahier des charges d'un lotissement
Informations sur les règles de vie collective en lotissement (répartition des charges, entretien des espaces verts, stationnement...)

Acte authentique
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

Personne physique
Individu qui possède une personnalité juridique et qui lui permet de conclure des actes juridiques

Acte sous signature privée
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)

Code civil : articles 1372 à 1377

Jour ouvrable
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise

Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne

Jour chômé
Jour non travaillé

RAR
Recommandé avec avis de réception
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