Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Le loyer d'un logement loué avec bail d'habitation (y compris un bail mobilité) est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Dans ces villes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2022-08-24
Fiche pratique
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F1310
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670690/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000035315236/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039369552/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000027399823/, http://questions.assemblee-nationale.fr/q9/9-51417QE.htm
Fr
isPartOf N337
France entière
https://www.service-public.fr/a-propos/mentions-legales
Fiche pratique
Particuliers
www.service-public.fr
Accueil particuliers
Logement
Location immobilière : loyer
Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé

Logement
Location immobilière

Location immobilière : loyer

Fixation du loyer d'un logement privé
Montant du loyer (cas général)
À Paris
À Lille, Hellemmes et Lomme
Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains, Villetaneuse
À Lyon et Villeurbanne
Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville
Montant du loyer à Montpellier depuis le 1er juillet 2022
Montant du loyer à Bordeaux depuis le 15 juillet 2022

Paiement et évolution
Paiement
Révision du loyer en cours de bail
Indice de référence des loyers (IRL)
Loyer sous-évalué : hausse au renouvellement du bail

Fixation du loyer d'un logement social
Montant du loyer
Supplément de loyer de solidarité (SLS)
Fixation du loyer d'un logement privé
Le loyer d'un logement loué avec bail d'habitation (y compris un bail mobilité) est fixé librement par le propriétaire. Mais, dans les villes situées en zone tendue, l'encadrement des loyers s'applique. Dans ces villes, le loyer ne doit pas dépasser un montant maximum lors de la remise en location (cas d'un nouveau locataire) et lors du renouvellement du bail (cas du même locataire).
Pour savoir si votre commune est située en zone tendue :

Vérifier qu'un logement est situé en zone tendue
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Attention
Paris
,
Lille, Hellemmes et Lomme
,
Lyon et Villeurbanne
, Montpellier, Bordeaux et les communes de Plaine commune et d'Est Ensemble appliquent des règles encore plus strictes.

Zone tendue
Certains logements ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers, car ils sont soumis à d'autres règles : logement loi de 1948, logement conventionné par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), logement HLM, meublé de tourisme, sous-location.

1re mise en location du logement
Lorsque le logement est mis en location pour la 1 re fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer.
Le propriétaire pourra réviser le loyer 1 fois par an, à la condition que ce soit prévu dans le bail.

Attention
- En métropole, lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.
- En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé après le 1 er juillet 2024 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

Renouvellement du bail
Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter le montant du loyer au renouvellement du bail, à certaines conditions. Mais il doit le faire en respectant certaines règles.

Attention
un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.

Nouvelle mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation
Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit figurer dans le bail.
Le propriétaire peut augmenter ce loyer dans certains cas seulement.
La date de signature du bail est déterminante :

Bail signé depuis le 24 août 2022

Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenté le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.

Attention
- En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.
- En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1 er juillet 2024.

Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence
Ces travaux doivent :
- Avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
- Et être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

Attention
- En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer.
- En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter le loyer, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1 er juillet 2024.

Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois
- Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer

Attention
- En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer.
- En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter le loyer, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1 er juillet 2024.

Ancien loyer sous-évalué
Lorsque le loyer appliqué à l'ancien locataire est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce loyer.

À savoir
Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
Mais l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

Attention
- En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
- En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1 er juillet 2024.

Bail signé avant le 24 août 2022

Loyer non révisé au cours des 12 derniers mois
Si aucune révision n'est intervenue au cours des 12 derniers mois, le propriétaire peut augmenté le loyer de la variation annuelle de l'IRL publié à la date de signature du nouveau bail.

Travaux réalisés depuis le départ de l'ancien locataire

Travaux d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer
Le nouveau loyer peut être augmenté lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Le propriétaire a financé des travaux d'amélioration (hors travaux d'économie d'énergie ayant donné lieu à une majoration de loyer pour réduction de charges) ou des travaux mise aux normes de décence
- Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Ces travaux doivent :
- avoir été réalisés depuis le départ du dernier locataire, dans les parties communes ou privatives
- être d'un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer (hors charge)
Si ces conditions sont respectées, le loyer annuel pratiqué avec le précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

Travaux d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer
Le nouveau loyer est fixé librement lorsque les 3 conditions suivantes sont remplies :
- Des travaux d'amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois
- Le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer
- Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

Ancien loyer sous-évalué
Il est possible d'augmenter le loyer appliqué à l'ancien locataire lorsque les 2 conditions suivantes sont remplies :
- Ce loyer est sous-évalué. Il est possible d'estimer la sous-évaluation d'un loyer à partir de loyers habituellement constatés pour des logements comparables situés dans la même zone géographique.
- Lorsque le logement est situé en métropole, sa consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.
Lorsque ces 2 conditions sont remplies, le loyer peut être augmenté. Mais la hausse du loyer ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre les 2 sommes suivantes :
- Montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables
- Dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé sur l'IRL si cela n'a pas été fait dans les 12 derniers mois

Nouvelle mise en location après 18 mois et plus d'inoccupation
La règle à appliquer dépend de la date de signature du bail :

Bail signé depuis le 24 août 2022
En métropole, le propriétaire fixe librement le montant du loyer d'un logement classé A, B, C, D ou E. Mais le loyer d'un logement classé F ou G ne doit pas être supérieur au dernier loyer appliqué au précédent locataire.

À savoir
En outre-mer, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement. Cette règle est valable jusqu'au 1 er juillet 2024.

Bail signé avant le 24 août 2022
Le propriétaire fixe librement le montant du loyer.

Autre zone

Mise en location
Le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer qu'il souhaite appliquer, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé.
Le propriétaire peut réviser le loyer 1 fois par an à la condition que cela soit prévu dans le bail.

Attention
- En métropole, lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.
- En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, lorsque le bail est signé après le 1 er juillet 2024 et concerne un logement classé F ou G (classement indiqué sur le DPE), il est interdit d'en réviser le loyer.

Renouvellement du bail
Si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire peut proposer au locataire un nouveau loyer plus élevé, en respectant une procédure précise.

Attention
- En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est interdit d'en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.
- En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le DPE. Cette règle est valable jusqu'au 1 er juillet 2024.

Paiement du loyer d'un logement du secteur privé

Logement

Indice de référence des loyers (IRL)

Logement

Montant du loyer à Paris

Logement

Montant du loyer sur le territoire d'Est Ensemble depuis décembre 2021

Logement

Montant du loyer à Lille, Hellemmes et Lomme

Logement

Montant du loyer à Lyon et Villeurbanne

Logement

Montant du loyer à Montpellier depuis le 1er juillet 2022

Logement

Montant du loyer sur le territoire de Plaine commune

Logement

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17
Fixation du loyer

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 17-1
Révision et hausse du loyer

Décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 sur l'évolution de certains loyers (d'août 2017 au 31 juillet 2023)
Logement inoccupés durant moins de 18 mois

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 18
Contestation du loyer : article 18 alinéa 3

Décret n°2013-392 du 10 mai 2013 sur le champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants
Liste des communes concernées par l'encadrement des loyers (accès en annexe)

Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privatives

Vérifier qu'un logement est situé en zone tendue
Direction de l'information légale et administrative (Dila) - Premier ministre

Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques
Ministère chargé de l'environnement

Notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes ou privatives
Travaux apportant une valeur ajoutée au logement loué : équipement ou service nouveau ou de qualité supérieure à l'existant, réduction de dépenses d'entretien et d'exploitation, sécurisation de l'immeuble et de ses occupants. Exemple : pose de parquet, installation d'une cuisine équipée, installation d'un digicode, installation d'un ascenseur...

Réponse ministérielle du 6 avril 1992 relative à la notion de "travaux d'amélioration" dans les parties communes et privatives

DPE
Diagnostic de performance énergétique

TTC
Toutes taxes comprises
En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ?
Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ?
Micro-logement : doit-on payer une taxe en cas de loyer élevé ?
Complément de loyer : quelles sont les règles ?