Loyers impayés et expulsion du locataire
Direction de l'information légale et administrative
Logement
En cas de loyer impayé, le propriétaire doit tout d'abord s'adresser à son assurance "impayés de loyer" ou à la caution du locataire. Si le locataire touche une aide au logement, le propriétaire a l'obligation d'avertir la Caf (ou la MSA). Le propriétaire peut ensuite demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Il doit ensuite faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour le charger de l'expulsion.
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2020-03-26
Fiche pratique
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F31272
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000038878951&cidTexte=LEGITEXT000006074096, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834673/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028808273/, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000025939300&cidTexte=LEGITEXT000025024948, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000025024948/LEGISCTA000025026032, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000025939308&cidTexte=LEGITEXT000025024948, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000025024948/LEGISCTA000025026032/, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000025939331&cidTexte=LEGITEXT000025024948, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000025939339&cidTexte=LEGITEXT000025024948, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000043114590
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Logement
Location immobilière : obligations du locataire
Loyers impayés et expulsion du locataire

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Location immobilière : obligations du locataire

Dépenses locatives
Loyer
Charges
Impayés et expulsion
Assurance habitation

Usage du logement
Travaux et jouissance des lieux
Entretien et réparations
Dépenses locatives
En cas de loyer impayé, le propriétaire doit tout d'abord s'adresser à son assurance "impayés de loyer" ou à la caution du locataire. Si le locataire touche une aide au logement, le propriétaire a l'obligation d'avertir la Caf (ou la MSA). Le propriétaire peut ensuite demander au juge la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. Il doit ensuite faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) pour le charger de l'expulsion.

Obtenir le paiement de la caution ou de l'assurance
Lorsque le locataire a difficultés à payer, le locataire et le propriétaire peuvent choisir de faire appel à un conciliateur de justice pour formaliser un accord de paiement (par exemple, pour l'étalement du remboursement de l'impayé).
Mais dès le 1 er impayé de loyer, et avant toute action visant à obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire peut s'adresser :
- à la personne qui s'est portée caution pour le locataire
- ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale
- ou à son assureur, si le propriétaire a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer

Signaler l'impayé à la Caf (ou la MSA)
Si le locataire bénéficie d'une aide au logement, le propriétaire doit signaler à la Caf (ou la MSA) l'impayé du locataire. La Caf (ou la MSA) pourra alors engager une procédure pour impayé.
Le montant d'impayés à partir duquel le propriétaire doit avertir la Caf (ou CMSA) dépend du mode de versement de l'aide au logement :

Versement au propriétaire
Le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer net (loyer moins l'aide au logement) hors charges.

Exemple
Pour un loyer de 430 € par mois, des charges mensuelles de 90 € et une aide au logement de 200 € :
L'impayé est à signaler lorsque la dette est de :
430 €
- 200 €
= 230
230 x 2 =
460 €

Versement au locataire
Le propriétaire doit avertir la Caf (ou la MSA) dès que l'impayé équivaut à 2 fois le loyer hors charges.

Exemple
Pour un loyer de 430 € par mois, des charges mensuelles de 90 € et une aide au logement de 200 € :
L'impayé est à signaler lorsque la dette est de :
430 €
x 2 =
860 €
Le propriétaire doit signaler l'impayé, de préférence par courrier recommandé avec avis de réception.

Caisse d'allocations familiales (Caf)
caf
Caisse nationale des allocations familiales (Cnaf)

Mutualité sociale agricole (MSA)
msa
Caisse centrale de la mutualité sociale agricole (MSA)

Attention
s'il ne signale pas l'impayé, le propriétaire risque une amende de 7 332,00 €.

Faire résilier le bail et demander l'expulsion
La démarche pour résilier le bail et demander l'expulsion du locataire du logement dépend de la présence ou non dans le bail d'une clause résolutoire :

Bail avec clause résolutoire
Commandement de payer
Le propriétaire doit prendre contact avec un commissaire de justice pour faire parvenir au locataire (et à sa caution) un commandement de payer précisant les sommes réclamées.
Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et, s'ils ne parviennent pas à un accord, il doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal de son domicile.
Délais de paiement
Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais du commissaire de justice. S'il ne peut pas les payer, il peut durant ce délai :
- demander des délais de paiement au juge des contentieux de la protection en saisissant le tribunal de son domicile
- demander ponctuellement une aide financière à un fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Après ce délai
Après ce délai de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :
- si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement
- si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion du locataire. Le propriétaire peut saisir le juge en référé.
Le juge peut encore accorder des délais de paiement au locataire qui est en capacité de régler sa dette locative. Durant ce délai, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Autre bail
Faire appel au juge
Le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice pour assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection et obtenir ainsi la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

À savoir
avant cela, le propriétaire peut adresser au locataire une mise en demeure de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.
Décision du juge
Le juge détermine si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Dans le cas contraire, le juge prononce la résiliation du bail et prononce l'expulsion du locataire.
Lorsque le juge ordonne la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit ensuite charger un commissaire de justice de délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux.
Délais pour quitter le logement
À partir de la réception du commandement de quitter les lieux, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire.

Demander un délai à une mesure d'expulsion - Requête au juge de l'exécution
Ministère chargé de la justice
Notice pour demander un délai à une mesure d'expulsion - Requête au juge de l'exécution

À savoir
le juge peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).

Charger un commissaire de justice de l'expulsion
Lorsque le juge a autorisé l'expulsion, le propriétaire doit faire appel à un commissaire de justice.
Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion du locataire.

À noter
- le propriétaire ne doit pas entrer dans le logement avant l'intervention du commissaire de justice, faire changer la serrure, toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.
- si le propriétaire se charge lui-même de l'expulsion du locataire, il risque 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.
Quand a lieu l'expulsion ?
Le commissaire de justice peut annoncer préalablement sa visite au locataire, mais il n'y est pas obligé.
Pour procéder à l'expulsion, le commissaire de justice ne peut se présenter au logement que les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures.
Il ne peut faire aucune expulsion durant la trêve hivernale. Cette période va généralement du 1 er novembre au 31 mars (inclus) de l'année suivante. Mais la trêve hivernale ne s'applique pas lorsque l'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants).

À savoir
dans les départements d'outre-mer (Dom), une trêve cyclonique peut également s'appliquer.
Que se passe-t-il lors de l'intervention du commissaire de justice ?

Le locataire accepte de quitter le logement
Si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d'expulsion et le locataire quitte le logement.
Si des biens ont été laissés sur place ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :
- l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
- la mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés
- l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les bien non retirés sont vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont considérés comme abandonnés sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice
- la mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le délai d'1 mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal
- l'indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation
- la reproduction des articles R. 121-6 à R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des procédures civiles d'exécution

Refus d'ouvrir la porte
Le commissaire de justice ne peut pénétrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec. Le commissaire de justice peut ensuite solliciter la Préfecture pour que la police ou la gendarmerie l'assiste pour procéder à l'expulsion.

À savoir
si le préfet refuse, le propriétaire peut demander une indemnisation.
Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.
Si des biens ont été laissés sur place ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :
- l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
- la mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés
- l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les bien non retirés sont vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont considérés comme abandonnés sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice
- la mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le délai d'un mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal
- l'indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation
- la reproduction des articles R. 121-6 à R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des procédures civiles d'exécution

Locataire absent
Le commissaire de justice ne peut pénétrer dans le logement. Il dresse alors un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec. Le commissaire de justice peut ensuite solliciter la Préfecture pour que la police ou la gendarmerie l'assiste pour procéder à l'expulsion.

À savoir
si le préfet refuse, le propriétaire peut demander une indemnisation.
Lorsque le préfet accepte, le commissaire de justice se présente accompagné d'un serrurier et de la gendarmerie ou de la police pour procéder à l'expulsion.
Si des biens ont été laissés sur place ou s'ils ont été déposés par le commissaire de justice dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit contenir les informations suivantes :
- l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande
- la mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés
- l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les bien non retirés sont vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont considérés comme abandonnés sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par le commissaire de justice.
- la mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le délai d'un mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal
- l'indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation
- la reproduction des articles R. 121-6 à R. 121-10, R 442-2 et R 442-3 du code des procédures civiles d'exécution.

Recouvrement de dettes en France : injonction de payer et procédure simplifiée

Justice

SOS loyers impayés
Pour le locataire et le propriétaire
Service d'accompagnement, de conseils et de prévention en cas de risque d'expulsion liée à des impayés de loyer. Ce service informe gratuitement les locataires, comme les propriétaires.

Par téléphone
0 805 160 075
Numéro vert : appel et service gratuit, depuis un téléphone fixe ou mobile

Code de la construction et de l'habitation : articles R822-23 à R822-25
Définition de l'impayé de loyer (Caf) : D542-19

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 24
Résiliation du bail (clause résolutoire)

Code des procédures civiles d'exécution : article L411-1
Procédure d'expulsion : décision de justice

Code des procédures civiles d'exécution : articles R411-1 à R411-3
Procédure d'expulsion : commandement à quitter les lieux

Code des procédures civiles d'exécution : articles L412-1 à L412-8
Procédure d'expulsion

Code des procédures civiles d'exécution : articles R412-1 à R412-4
Procédure d'expulsion

Code des procédures civiles d'exécution : article L431-1 à L431-2
Concours de la force publique

Code des procédures civiles d'exécution : articles R432-1 à R432-2
Procédure d'expulsion : le PV d'expulsion

Code des procédures civiles d'exécution : articles R433-1 à R433-6

Ordonnance n° 2021-141 du 10 février 2021 relative au prolongement de la trêve hivernale

Diagnostic social et financier
Ministère chargé du logement

Recouvrement amiable de créance : recourir à la procédure simplifiée
Institut national de la consommation (INC)

Impayés de loyers jusqu'à 100 euros : procédure de traitement simplifié
Institut national de la consommation (INC)

Impayés de loyers et expulsion du locataire
Institut national de la consommation (INC)

S'assurer contre les loyers impayés (la garantie des loyers impayés – GLI)
Institut national de la consommation (INC)

Code des procédures civiles d'exécution : articles R121-5 à R121-10
Legifrance

Code des procédures civiles d'exécution : article R442-2
Legifrance

Code des procédures civiles d'exécution : article R442-3
Legifrance

Action logement (1% logement)
Organisme qui finance la construction de logements et qui verse des aides financières aux salariés pour se loger. Les sommes versées proviennent des entreprises qui paient la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC).

Clause résolutoire (bail locataire)
Clause prévoyant la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations (loyer ou charges impayés, dépôt de garantie non versé, absence d'assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge). Le juge prononce la résiliation du bail après constat de la faute du locataire, sans pouvoir apprécier l'importance de cette faute.

Commandement de payer
Acte généralement signifié par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) ordonnant à une personne d'exécuter ses obligations (par exemple, régler des loyers impayés).

Mise en demeure
Acte par lequel un créancier exige du débiteur le remboursement d'une dette sous peine de versement de dommages et intérêts. Adressé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Code civil : article 1344

Jour ouvrable
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise

Caf
Caisse d'allocations familiales

MSA
Mutualité sociale agricole
Les aides personnelles au logement sont-elles maintenues en cas de loyers impayés ?
Quel tarif s'applique en cas de recours à un huissier (à présent appelé commissaire de justice) dans un litige locatif ?
Que faire en cas de difficultés à payer son loyer ?
Quelle aide apporte le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ?
Un colocataire doit-il payer les dettes après avoir donné son préavis ?
Un propriétaire peut-il garder un double des clés de son locataire ?