Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord sur la vente d'un bien immobilier, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Ce document n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acheteur. Il détermine les conditions précises dans lesquelles la vente du logement s'effectuera.
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Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2020-08-21
Fiche pratique
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F2965
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000006136377&cidTexte=LEGITEXT000006070721, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000020466370/, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000032040792&cidTexte=LEGITEXT000006070721, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032040818/, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000032037833&cidTexte=LEGITEXT000006070721, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441326, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000032225898&cidTexte=LEGITEXT000006069565, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041586781/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000032028608, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006176357/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006135898/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000032009929/#LEGISCTA000032009929
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Promesse de vente d'un logement existant : promesse unilatérale ou compromis

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Logement existant
Lorsque le vendeur et l'acheteur sont parvenus à un accord sur la vente d'un bien immobilier, ils peuvent signer une promesse de vente avant la signature de l'acte de vente définitif. Ce document n'est pas obligatoire, mais il est recommandé pour exprimer l'accord mutuel du vendeur et de l'acheteur. Il détermine les conditions précises dans lesquelles la vente du logement s'effectuera.

Promesse unilatérale ou compromis de vente
La promesse de vente pour l'achat d'un logement existant peut prendre la forme
- soit d'une promesse unilatérale de vente,
- soit d'un compromis de vente (également appelé promesse synallagmatique de vente).

Compromis de vente
Un compromis de vente peut être signé lorsque le vendeur et l'acheteur sont sûrs de vouloir conclure la vente du logement. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acheteur sauf s'il comporte une clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement de l'une ou des 2 parties.
Le compromis peut être réalisé sous 2 formes :
- Acte sous signature privée réalisé directement par le vendeur et l'acheteur ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
- Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois)

Promesse unilatérale de vente
Une promesse unilatérale peut être signée lorsque l'acheteur n'est pas sûr de vouloir conclure la vente. Cet acte lui laisse la liberté de lever l'option ou non (c'est-à-dire d'acheter ou non le logement). Il réserve ainsi le logement pendant un délai clairement précisé. Le vendeur s'engage à ne pas vendre le logement à un autre acheteur.
La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous 2 formes :
- Acte sous signature privée réalisé directement par le vendeur et l'acheteur ou avec l'appui d'un agent immobilier par exemple
- Acte authentique établi par un notaire (obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité de la promesse dépasse 18 mois)
À compter de sa signature, une promesse unilatérale sous signature privée doit être enregistrée dans les 10 jours au service de l'enregistrement du vendeur ou de l'acheteur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.
Le vendeur et/ou l'acheteur peuvent soit déposer la promesse directement au service de l'enregistrement, soit l'envoyer par courrier simple ou recommandé.

Service fiscal en charge de l'enregistrement
Ministère chargé des finances

Contenu de la promesse de vente

Informations concernant les parties
La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l'acheteur.

Informations concernant le bien
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Adresse du bien
- Origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié...)
- Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
- Existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude
La promesse de vente d'un logement en copropriété doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété.

Informations concernant la vente
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et à qui en incombe le paiement
- Prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
- Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l'acte de vente définitif
- Informations relatives aux conditions d'exercice du droit de rétractation : le manquement à cette obligation d'information est passible d'une amende d'un montant maximum de 15 000 €
- Date de disponibilité du bien

À savoir
des clauses suspensives peuvent être inscrites dans la promesse de vente. Ainsi la vente ne pourra se réaliser que sous certaines conditions. Par exemple, il peut s'agir de l'obtention d'un certificat d'urbanisme opérationnel ou d'un permis de construire, de l'obtention d'un prêt immobilier ou encore de travaux à réaliser par le vendeur avant la vente.
La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).

Notification
La promesse de vente peut être remise en main propre ou envoyée à l'acheteur par lettre recommandée avec avis de réception.
Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), excepté dans le cas où un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

Sommes à payer
De nombreux mécanismes d'indemnisation ou de contrainte, plus ou moins différenciés, peuvent être prévus dans une promesse de vente. Par exemple, il peut s'agir de l'astreinte (versement d'une indemnité par jour de retard, notamment dans le cas où le vendeur ne délivre pas le logement à la date prévue), ou du séquestre qui est un acompte sur le prix total.
Certains de ces mécanismes sont couramment utilisés et diffèrent suivant la forme de la promesse de vente.

Dans un compromis de vente
Des clauses inscrites dans la compromis de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement est autorisée si 2 conditions sont remplies. Le compromis doit être conclu par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple). Aussi, le versement doit être consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
Sinon, le fait d'exiger, de recevoir un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.

À noter
si l'acheteur exerce son droit de rétractation, le professionnel doit lui restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Le montant demandé à l'acheteur se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Sauf pour un versement pendant le délai de rétractation, ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire. À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause du compromis à l'origine du versement.

Notaire
notaire
Conseil supérieur du notariat
Certaines clauses sanctionnent financièrement le vendeur ou l'acheteur s'ils n'exécutent pas le compromis. Cependant, si les conditions suspensives ne sont pas remplies, l'acheteur de bonne foi qui aurait fait toutes les démarches nécessaires ne peut pas être sanctionné, quelle que soit la qualification du versement.
Un compromis de vente est fréquemment assorti d'une clause pénale. Cette clause oblige le vendeur ou l'acheteur à exécuter le compromis (exécution forcée de vendre ou d'acheter). Elle prévoit une somme à titre de dommages et intérêts en cas d'inexécution. Par exemple, le vendeur peut invoquer la clause pénale si l'acheteur ne fait pas les démarches pour obtenir un prêt immobilier inscrit en condition suspensive.
En cas de litige porté devant le juge judiciaire, ce dernier peut réviser à la hausse ou à la baisse le montant prévu par la clause pénale.
Pour empêcher une exécution forcée du compromis de vente, le versement d'une somme au titre du dédit peut être prévu. La clause de dédit autorise l'acheteur ou le vendeur à renoncer à la vente définitive à condition de verser une somme forfaitaire. L'acheteur ou le vendeur qui invoque cette clause ne peut pas être forcé à acheter ou à vendre le logement. Il aura uniquement l'obligation de verser la contrepartie financière prévue au compromis.
Contrairement à la clause pénale, le montant prévu par la clause de dédit ne peut pas être modulé par le juge judiciaire.

Dans une promesse unilatérale de vente
Des clauses inscrites dans une promesse unilatérale de vente peuvent prévoir le versement de sommes d'argent dès sa signature ou sous un délai déterminé.
Cependant, avant la fin du délai de rétractation, une demande de versement est autorisée si 2 conditions sont remplies. La promesse doit être conclue par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté pour contribuer à la vente (un notaire ou un agent immobilier par exemple). Aussi, le versement doit être consigné chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés (recommandé même en l'absence de demande de versement avant la fin du délai de rétractation).
Sinon le fait d'exiger, de recevoir un versement ou un engagement de versement avant la fin du délai de rétractation est puni d'une amende de 30 000 €.

À noter
si l'acheteur exerce son droit de rétractation, le professionnel doit lui restituer les sommes versées sous 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.
Le montant demandé à l'acheteur se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il est recommandé de le consigner chez un professionnel ayant une garantie financière dédiée au remboursement des fonds déposés. Il peut s'agir d'un agent immobilier ou d'un notaire. Sauf pour un versement pendant le délai de rétractation, ce n'est pas une obligation, mais cette consignation offre une meilleure garantie de restitution des fonds si nécessaire. À la signature de l'acte définitif, ce montant sera déduit du prix total de la vente quelle que soit la clause de la promesse à l'origine du versement.

Notaire
notaire
Conseil supérieur du notariat
Une promesse unilatérale de vente peut prévoir une indemnité d'immobilisation, aussi appelée prix de l'exclusivité, à la charge de l'acheteur. Cette indemnité constitue une contrepartie financière en compensation de la réservation du logement par le vendeur au bénéfice de l'acheteur pendant la durée de la promesse de vente.
La clause relative à l'indemnité d'immobilisation indique le devenir des sommes versées en cas d'inexécution de la promesse. Par exemple, l'acheteur peut perdre l'indemnité au bénéfice du vendeur dans le cas où il renonce à l'achat de sa propre volonté. L'indemnité peut aussi être restituée à l'acheteur, obligé de renoncer à l'achat à cause d'une condition suspensive non réalisée sans faute de sa part.
En effet, si les conditions suspensives ne sont pas remplies, l'acheteur de bonne foi qui auraient fait toutes les démarches nécessaires ne peut pas être sanctionné, quel que soit la qualification du versement.

Attention
une indemnité d'immobilisation de 5 % minimum est obligatoire pour toute promesse unilatérale de vente valide plus de 18 mois et pour laquelle le vendeur est une personne physique.

Rétractation
Le droit de rétractation permet à l'acheteur de réfléchir et renoncer à la vente en respectant un certain délai après la signature de la promesse.
Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature de la promesse de vente. S'il conteste la vente, l'acheteur peut en demander l'exécution forcée devant le tribunal c'est-à-dire qu'il peut obliger le vendeur à lui délivrer le logement.
L'acheteur dispose de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente.
Ce délai commence le lendemain de la 1 re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre.

Résilier le compromis de vente pour l'achat d'un logement
Institut national de la consommation (INC)
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1 er jour ouvrable suivant.
L'acheteur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai de 10 jours calendaires.

Acte de vente d'un logement existant

Logement

Vente d'un logement en copropriété

Logement

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Notaire
notaire
Conseil supérieur du notariat

Notaire
notaire
Conseil supérieur du notariat

Code civil : articles 1582 à 1593
Forme de la promesse de vente, enregistrement, mention du prix et des honoraires

Code de la construction et de l'habitation : articles L290-1 et L290-2
Acte authentique et indemnité d'immobilisation

Code civil : articles 1101 à 1111-1
Définition des contrats synallagmatique et unilatéral (article 1106)

Code civil : article 1124
Définition de la promesse unilatérale de vente

Code civil : articles 1372 à 1377
Acte sous signature privée

Code civil : article 1589-2
Enregistrement de la promesse unilatérale de vente sous 10 jours

Code de la consommation : articles L313-40 à L313-45
Obligation de mentionner le recours à un prêt bancaire (article L313-40)

Code de la construction et de l'habitation : article L271-4
Obligation de joindre un dossier de diagnostic technique à la promesse

Code civil : articles 1304 à 1304-7
Condition suspensive

Code de la construction et de l'habitation : articles L271-1 à L271-3
Délai de rétractation et interdiction de versements pendant ce délai

Code de procédure civile : articles 640 à 647-1
Délai se terminant un jour non ouvrable

Code civil : articles 1231 à 1231-7
Dommages et intérêts (article 1231-5)

Résilier le compromis de vente pour l'achat d'un logement
Institut national de la consommation (INC)

La promesse de vente et le compromis de vente
Notaires de France

Enregistrement de la promesse de vente
Direction générale des finances publiques

Acte sous signature privée
Acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d'un notaire (par exemple, un contrat)

Code civil : articles 1372 à 1377

Acte authentique
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

Hypothèque
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette

Servitude
Charge imposée à une propriété au profit d'une autre propriété (par exemple, un droit de passage)

Jour calendaire
Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1 er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés

Jour ouvrable
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise
Promesse de vente et condition suspensive d'obtention du prêt : de quoi s'agit-il ?
Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ?