Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.
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Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2020-11-05
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https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006118138, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006150118, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000006179807/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000034110958/2017-03-02/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006311773/1982-01-01, http://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-78392QE.htm
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Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.

De quoi s'agit-il ?
Toute personne capable juridiquement peut vendre ou acheter un logement en viager.
Le décès futur du vendeur, appelé crédirentier, doit être imprévisible. Ainsi, l'acquéreur, appelé débirentier, ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.
Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.
La vente peut se faire en viager libre ou occupé.
Dans le cas du viager libre, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.
Dans le cas du viager occupé, le vendeur conserve toute sa vie l'usufruit ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Un droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.
Le logement pourra être occupé par l'acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

À savoir
comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, l'acte authentique de vente est obligatoirement établi par un notaire.

Paiement du prix
La vente consiste pour l'acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l'acquisition.
Le prix est généralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée le bouquet et d'une rente viagère que le vendeur perçoit jusqu'à son décès.
Le bouquet est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, à 30% de la valeur totale du bien.
La rente viagère peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs (époux ou indivisaires).
En cas de décès de l'un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant, on dit que la rente est réversible. Elle peut également être réduite proportionnellement, on dit que la rente est réductible.
La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est payable d'avance ou à terme échu.
La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :
- Âge et espérance de vie du crédirentier
- Valeur du bien
- Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué
Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Notaire
notaire
Conseil supérieur du notariat
Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une clause d'indexation permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'Insee.
Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants :
- Clause résolutoire qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
- Clause pénale lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

À savoir
les rentes viagères sont soumises à l'impôt sur le revenu pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier.

Entretien, travaux, impôts... : qui paye quoi ?

Viager occupé

Viager occupé avec usufruit
En l'absence de précision dans l'acte de vente, les charges suivantes sont payées par le vendeur :
- Réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libère totalement le bien vendu
- Taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères
- Factures d'énergie
Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur.

Viager occupé avec droit d'usage
En l'absence de précision dans l'acte de vente, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge de l'acheteur.
La répartition des autres charges et travaux doit être prévue dans l'acte de vente.

Viager libre
Les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge de l'acheteur.

Achat ou vente d'un logement

Logement

Impôt sur le revenu - Déclarer les rentes viagères

Argent - Impôts - Consommation

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Code civil : articles 1965 à 1983
Contrat de rente viagère

Code civil : articles 600 à 616
Entretien, grosses réparations (article 605 et 606)

Code général des impôts : article 1408
Taxe d'habitation

Code général des impôts : article 1400
Taxe foncière

Code général des impôts : article 1523
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Réponse ministérielle du 7 juin 2016 relative à la répartition des charges en viager

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Capacité juridique
Aptitude d'une personne (physique ou morale) à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même (exemples : droit de conclure un contrat, droit d'agir en justice)

Code civil : article 1445

Usufruit
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre

Acte authentique
Document établi par un officier public compétent, tels qu'un notaire, un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire), un officier d'état civil, rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même valeur qu'une décision judiciaire

Indivisaire
Personne possédant, avec d'autres, des droits de même nature sur la totalité d'un bien

Code civil : articles 815 à 815-1

Clause d'indexation
Disposition d’un contrat ou d’un jugement destinée à compenser la dépréciation monétaire (ou à tenir compte de l’inflation) entre le jour où la créance est évaluée et le jour du paiement

Clause résolutoire
Clause prévoyant la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l'une des parties (exemple : non-paiement du loyer)

Clause pénale
Clause qui engage le débiteur, en cas de manquement à une obligation contractuelle, à verser au créancier une somme d'argent dont le montant est fixé à l'avance

Insee
Institut national de la statistique et des études économiques
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