Copropriété en difficulté : état de carence
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Lorsque le syndicat de copropriétaires rencontre de graves difficultés financières (par exemple, incapacité à réaliser des travaux importants) ou de gestion, la copropriété peut être déclarée en état de carence. Cet état est déclaré par le tribunal après l'intervention d'un expert. En cas de carence avérée, l'immeuble est exproprié, c'est-à-dire saisi.
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modified 2020-10-19
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Copropriété en difficulté
Copropriété en difficulté : état de carence

Logement
Copropriété

Copropriété en difficulté
Mesures préventives (retour à l'équilibre financier)
Difficultés avérées (retour au fonctionnement normal de la copropriété)
Graves difficultés (plan de sauvegarde)
Difficultés irrémédiables (état de carence et expropriation)
Lorsque le syndicat de copropriétaires rencontre de graves difficultés financières (par exemple, incapacité à réaliser des travaux importants) ou de gestion, la copropriété peut être déclarée en état de carence. Cet état est déclaré par le tribunal après l'intervention d'un expert. En cas de carence avérée, l'immeuble est exproprié, c'est-à-dire saisi.

Copropriétés concernées
Pour qu'une copropriété soit déclarée en état de carence, le syndicat de copropriétaires doit être dans l'incapacité d'assurer la gestion de la copropriété ou rencontrer de graves difficultés financières. C'est le cas si le syndicat n'est pas en mesure d'assurer l'entretien de l'immeuble ou de réaliser des travaux importants.

Procédure judiciaire
Un état des lieux de la copropriété doit être fait par le tribunal. La demande d'état des lieux doit être faite par l'une des personnes suivantes :
- Maire de la commune ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat
- Préfet (avec accord du maire ou président de l'EPCI)
- Syndic de copropriété
- Administrateur provisoire s'il en existe un
- Copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat de copropriétaires
Le tribunal doit ensuite désigner un expert chargé de constater les points suivants :
- Importance du déséquilibre financier de la copropriété
- Répartition des dettes par copropriétaires
- Nature et état des parties communes et des désordres dans les parties privatives affectant la sécurité et la santé des personnes
- Importance des travaux à mettre en œuvre pour garantir la santé et la sécurité des habitants
Les résultats de l'expertise doivent être notifiés aux personnes suivantes :
- Syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires ou à l'administrateur provisoire s'il en existe un
- Maire de la commune ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
- Préfet

Déclaration de l'état de carence
En fonction des conclusions du rapport d'expertise, le tribunal peut déclarer l'état de carence de l'immeuble.
Cette décision est alors notifiée à l'ensemble des personnes suivantes :
- Syndicat des copropriétaires
- Copropriétaires
- Administrateur provisoire s'il en existe un
- Auteur de la saisine
- Organisme payeur des allocations logement
- Maire de la commune ou au président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
- Préfet

À savoir
si l'adresse d'un ou plusieurs destinataires n'est pas connue, la notification est faite par affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble.

Conséquences
En cas d'état de carence déclaré, l'expropriation, c'est-à-dire la saisie de l'immeuble, peut être décidée au profit des personnes suivantes :
- Maire ou président de l'EPCI compétent en matière d'habitat
- Concessionnaire d'une opération d'aménagement
- Société de construction dans laquelle l’État détient la majorité du capital
L'expropriation doit avoir pour objet soit la rénovation de l'immeuble pour des logements d'habitation ou pour un autre usage, soit la démolition totale ou partielle de l'immeuble.

Copropriété en difficulté : mesures préventives d'un mandataire ad hoc

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Copropriété : intervention d'un administrateur provisoire

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Copropriété en graves difficultés : plan de sauvegarde

Logement

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Code de la construction et de l'habitation : articles L615-1 à L615-10
Articles L615-6 à L615-10

Copropriétés en difficulté : que faire ?
Institut national de la consommation (INC)

Parties communes d'une copropriété
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Parties privatives d'une copropriété
Parties des bâtiments (porte d'entrée, salon, salle de bains...) et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire

Notification
Formalité par laquelle un acte de procédure ou une décision est porté à la connaissance d’une personne