Recouvrement des charges de copropriété impayées
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais convenus, le syndic de copropriété doit engager les démarches nécessaires pour percevoir les sommes impayées. Dans un 1^er temps, une mise en demeure est adressée au copropriétaire défaillant. Si l'impayé persiste, le syndic peut procéder dans un 2^e temps à l'envoi d'une lettre de rappel. Enfin, si le syndic ne récupère pas les sommes impayées, il doit saisir les tribunaux.
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2020-11-27
Fiche pratique
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F2603
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006061423/, https://www.legifrance.gouv.fr/download/pdf/circ?id=44240
Fr
isPartOf N31340
France entière
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Recouvrement des charges de copropriété impayées

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Budget et charges de copropriété
Budget prévisionnel (planification des dépenses)
Charges de copropriété : catégories, vote, paiement et contestation
Recouvrement des charges impayées
Emprunt collectif
Individualisation des frais de chauffage
Lorsqu'un copropriétaire ne paye pas ses charges dans les délais convenus, le syndic de copropriété doit engager les démarches nécessaires pour percevoir les sommes impayées. Dans un 1 er temps, une mise en demeure est adressée au copropriétaire défaillant. Si l'impayé persiste, le syndic peut procéder dans un 2e temps à l'envoi d'une lettre de rappel. Enfin, si le syndic ne récupère pas les sommes impayées, il doit saisir les tribunaux.
Recouvrement des charges de copropriété impayées
Service Public (DILA)
Pénalités et risques en cas de non paiement des charges de copropriété
Propriétaire, vous ne payez pas vos charges de copropriété ?
Plus vous avez du retard, plus les risques sont lourds.
1 re étape
Lettre de réclamation envoyée par le syndic (c'est une « mise en demeure »), puis relance si vous ne payez toujours pas.
2e étape :
Au bout de 30 jours, le syndic peut vous réclamer la totalité des sommes dues et à venir pour l'année en cours.
3e étape :
Paiement forcé !
Soit vos biens peuvent être saisis par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) (voiture, mobilier, compte bancaire, ...). Soit votre logement est saisi pour être vendu.
Le saviez-vous ?
Vous pouvez demander une aide financière au fonds de solidarité pour le logement (FSL).
Vous pouvez obtenir des délais de paiement à chaque étape.
Les charges qui ne sont pas réclamées par le syndic pendant 5 ans ne sont plus dues.

Mise en demeure
En cas d'impayés de charges, le syndic de copropriété doit mettre en demeure le copropriétaire défaillant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire).
Le copropriétaire a ensuite 30 jours pour payer ses charges.
Des intérêts de retard sont dus au taux légal à partir de la mise en demeure.
En pratique, un accord amiable peut être trouvé si le copropriétaire défaillant souhaite régulariser sa situation et demande un étalement de sa dette.

À savoir
si le copropriétaire ne règle pas un seul appel de charges dans les 30 jours suivant la la mise en demeure, il est possible d'exiger à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à venir.
Les frais de mise en demeure (y compris les frais frais du commissaire de justice) engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Relance
Si l'impayé persiste, le syndic peut adresser au copropriétaire défaillant une lettre de rappel. Dans cette lettre, il doit lui être rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une procédure de recouvrement devant le tribunal pourra être lancée à son encontre.
Les frais de relance engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Recours au juge
Si le copropriétaire défaillant ne paye pas dans les 30 jours, ou si aucun accord amiable de remboursement de la dette n'a pu être trouvé, le syndic doit engager une procédure devant le tribunal.
Le tribunal vérifie si les charges réclamées étaient prévues et si elles n'ont effectivement pas été payées.
Si c'est le cas, les sommes suivantes sont alors immédiatement exigibles :
- Impayé de charges au titre du budget prévisionnel
- Impayé de charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel
- Cotisations du fonds de travaux,
- Ou toutes sommes restant dues pour les exercices précédents après approbation des comptes par l'assemblée générale

Attention
les impayés de charges doivent être réclamés dans un délai d'au maximum 5 ans.

Hypothèque
Toute créance du syndicat de copropriétaires à l'encontre de chaque copropriétaire est garantie par une hypothèque légale sur son lot de copropriété. Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Il peut également en accepter la mainlevée et, en cas d'extinction de la dette, en demander l'annulation.

Budget et charges de copropriété

Logement

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 10 et 10-1, 19 à 19-2 et 42

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 35 à 36, 55 et 60

Circulaire du 21 décembre 2018 de présentation des dispositions d'application immédiate de la loi n°2018-1021 (loi Elan)

La consultation des pièces justificatives des charges
Institut national de la consommation (INC)

Précisions sur la lettre recommandée électronique
Institut national de la consommation (INC)

Hypothèque
Droit sur un bien immobilier accordé à une personne à qui l'on doit de l'argent en garantie du paiement de sa dette

Lot de copropriété
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Mainlevée
Acte juridique par lequel il est mis fin à une situation créant un obstacle. Par exemple : mainlevée de saisies, mainlevée d'hypothèque.
Qui paie les charges de copropriété l'année de la vente du logement ?
Le salaire du concierge, gardien ou employé fait-il partie des charges locatives ?
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