Règlement de copropriété
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires. Le syndic de copropriété doit veiller au respect du règlement de copropriété sous peine d'engager sa responsabilité.
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modified 2022-07-28
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Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires. Le syndic de copropriété doit veiller au respect du règlement de copropriété sous peine d'engager sa responsabilité.

Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?
Le règlement de copropriété est un document écrit qui définit l'organisation et le fonctionnement de l'immeuble en copropriété et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.
C'est un document obligatoire pour la copropriété.
Le règlement de copropriété s'impose aux copropriétaires et à leurs locataires. Le syndic de copropriété doit veiller au respect du règlement de copropriété sous peine d'engager sa responsabilité.

Quand est rédigé le règlement de copropriété ?
Le plus souvent, le règlement de copropriété est réalisé au moment où l'immeuble est mis en copropriété, c'est-à-dire lorsqu'il est divisé en lots.

Que doit contenir le règlement de copropriété ?

Règles de vie pratique
Le règlement de copropriété fixe les règles de vie au sein de l'immeuble, notamment :
- Conditions d'utilisation des parties privatives (interdiction d'accrocher du linge aux fenêtres, limitation de travaux à certains jours et horaires...)
- Conditions d'utilisation des parties communes (usage du garage du local à vélo...)
- Conditions d'utilisation des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative si elles existent

À savoir
le règlement de copropriété peut imposer des restrictions aux droits des copropriétaires si elles sont justifiées par la destination de l'immeuble. Par exemple, le règlement de copropriété peut interdire les divisions de lots de copropriété. Il peut aussi prévoir, qu'en cas de vente d'un lot, l'achat soit proposé prioritairement aux autres copropriétaires.

Règles de gestion
Le règlement de copropriété détermine l'organisation de la copropriété, par exemple :
- Répartition des charges entre copropriétaires et méthode de calcul pour établir les quotes-parts de chacun
- Règles liées l'administration des parties communes
- État descriptif de division de l'immeuble identifiant chaque lot de copropriété par numéro suivi des informations relatives à chacun d'eux (inventaire des lots privatifs)

À savoir
L'état descriptif peut être indépendant du règlement de copropriété (dans ce cas, il figure en annexe).

Qui est garant du respect du règlement de copropriété ?
Le syndic doit assurer le respect des dispositions du règlement de copropriété. Par exemple, en cas de nuisances (bruit, odeur...), le syndic doit avertir la personne concernée par courrier pour lui rappeler les règles prévues par le règlement de copropriété. S'il ne le fait pas, une action contre le syndic peut être engagée. Pour cela, il faut un vote en assemblée générale.
Si le règlement de copropriété n'est pas respecté, le syndicat de copropriétaires ou le syndic ou n'importe quel copropriétaire peut faire un recours auprès du tribunal du lieu de situation de l'immeuble. Avant cela, une médiation doit toutefois être engagée.

Où consulter le règlement de copropriété ?

Copropriétaire
Lors de l'acte d'achat, le copropriétaire du lot reçoit une copie du règlement de copropriété et le syndic dispose d'un exemplaire.
En cas de perte du règlement de copropriété, il est possible d'obtenir une copie auprès d'un autre copropriétaire, notamment membre du conseil syndical.
Si personne n'a pu fournir de copie du règlement, il faut la demander au syndic. Toutefois, celui-ci n'est pas obligé d'accepter et peut par ailleurs prévoir une facturation pour rendre ce service (frais variables en fonction du contrat de syndic).
Il est également possible d'obtenir une copie du règlement de copropriété auprès du service de publicité foncière. La copie coûte 30 €.
La demande doit être faite par le biais d'un formulaire. Ce formulaire diffère selon la date d'enregistrement du règlement de copropriété (avant ou après 1956).

Règlement de copropriété enregistré en 1956 ou après

Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés après le 1er janvier 1956
Ministère chargé des finances
Notice - Formulaires de publicité foncière
Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)
hypotheque

Avant 1956

Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés avant le 1er janvier 1956
Ministère chargé des finances
Notice - Formulaires de publicité foncière
Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)
hypotheque

Locataire
Une copie du règlement de copropriété est remise au locataire.
En cas de perte du règlement de copropriété, il est possible d'obtenir une copie auprès du bailleur.
Si le bailleur n'a pu fournir de copie du règlement, il faut la demander au syndic. Toutefois, celui-ci n'est pas obligé d'accepter et peut par ailleurs prévoir une facturation pour rendre ce service (frais variables en fonction du contrat de syndic).
Il est également possible d'obtenir une copie du règlement de copropriété auprès du service de publicité foncière. La copie coûte 30 €.
La demande doit être faite par le biais d'un formulaire. Ce formulaire diffère selon la date d'enregistrement du règlement de copropriété (avant ou après 1956).

Règlement de copropriété enregistré en 1956 ou après

Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés après le 1er janvier 1956
Ministère chargé des finances
Notice - Formulaires de publicité foncière
Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)
hypotheque

Avant 1956

Copie de documents (acte de vente, donation, règlement de copropriété...) enregistrés avant le 1er janvier 1956
Ministère chargé des finances
Notice - Formulaires de publicité foncière
Ce formulaire doit être envoyé en 2 exemplaires (courrier simple ou recommandé) au service de publicité foncière du lieu de situation du logement.

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)
hypotheque

Comment modifier le règlement de copropriété ?

Mise à jour
Toutes les copropriétés doivent mettre en conformité le règlement de copropriété avec les législations en vigueur.
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question de la mise en conformité du règlement aux évolutions législatives.
Le syndic peut notamment engager sa responsabilité s'il ne respecte pas cette obligation.
Le règlement de copropriété et toutes les modifications ultérieures sont publiés par un notaire au service de publicité foncière. Cette démarche occasionne certains frais. Le syndic peut facturer la gestion de la modification du règlement de copropriété si l'assemblée générale lui a confié cette mission.
Il est recommandé de vérifier ce que prévoit le contrat du syndic notamment. se renseigner sur ces frais.

Informations notariales
Service de renseignements des notaires de France. Ce service ne propose pas de consultations personnalisées.

Par téléphone
0 892 011 012
Ouvert du lundi au jeudi de 9h30 à 18h et le vendredi de 9h30 à 17h
Numéro violet ou majoré : 0,80 € / minute + prix d'un appel
Cette publication rend les dispositions du règlement opposables à tous. Elles s'imposent donc non seulement aux copropriétaires et à leurs locataires, mais aussi aux futurs acquéreurs.

Règles de majorité
Une décision de l'assemblée générale est nécessaire pour modifier le règlement de copropriété.
La nature du vote des copropriétaires diffère selon la cause de la modification :
- Répartition des charges
- Destination de l'immeuble
- Utilisation des parties communes
- Règlement de copropriété pour mise en conformité avec une évolution législative

Répartition des charges

Réalisation de travaux
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle les travaux ont été votés.

Achat d'une partie privative
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle l'achat a été voté.

Vente d'une partie commune
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la même majorité que celle à laquelle la vente a été votée.

Changement d'usage d'une partie privative
La nouvelle répartition des charges doit être votée à la majorité absolue "dite de l'article 25".

Autre modification
L'unanimité est exigée.

Destination de l'immeuble
L'unanimité est exigée pour modifier la destination de l'immeuble. C'est le cas par exemple en cas de suppression d'une clause d'habitation bourgeoise pour permettre une activité professionnelle dans un lieu d'habitation.

Utilisation des parties communes
La double majorité "dite de l'article 26" est exigée.

Mise en conformité du règlement avec les évolutions législatives
La majorité simple "dite de l'article 24" est exigée.

Documents de copropriété

Logement

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 8, 10 à 14, 18, 26, 35

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Articles 1 à 4, 15, 55

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 3
Communication du règlement de copropriété au locataire

Dossier relatif au règlement de copropriété
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Copropriété (lot, parties privatives et parties communes)
Institut national de la consommation (INC)

Parties communes d'une copropriété
Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Parties communes spéciales d'une copropriété
Parties de bâtiment affectées à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires (par exemple, local à vélos spécifique à un seul bâtiment)

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Parties communes à jouissance privative d'une copropriété
Parties à l'utilité ou l'usage exclusifs d'un lot de copropriété et qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires (par exemple, une partie du jardin de la copropriété)

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Destination d'un immeuble
Correspond à ce pour quoi un immeuble a été construit. Par exemple : usage d'habitation, usage professionnel ou usage mixte (immeuble d'habitation abritant également des locaux professionnels).

Quote-part (droit immobilier)
Fraction de la part des parties communes rattachée à un lot (appartement, local commercial, parking, cave...) selon, entre autres, la situation et la superficie de ce lot

Lot de copropriété
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Opposable
Qui ne peut être méconnu par les tiers, lesquels doivent en subir les effets et les respecter

Destination
Vocation d'un bien immobilier ou d'un local (commercial ou d'habitation). Exemple : vous achetez un appartement en rez-de-chaussée dont la destination est l'habitation, pour lui donner une destination professionnelle commerciale en créant un restaurant.
Comment se procurer la copie d'un règlement de copropriété ?
À quelle condition peut-on faire un feu de cheminée chez soi ?
Changement de syndic : que deviennent les documents de la copropriété ?
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