Taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles
Direction de l'information légale et administrative
Argent - Impôts - Consommation, Fiscalité
Le propriétaire qui vend un terrain non bâti, mais qui a été rendu constructible suite à la modification du plan local d'urbanisme (PLU), doit payer une taxe sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente. La déclaration est faite par un notaire.
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Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2023-01-01
Fiche pratique
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F22393
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000022525696, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000025099873/, http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6662-PGP.html, https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/6665-PGP.html
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Taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles

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Impôts locaux
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Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)
Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB)
Taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) et taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV)
Taxe sur la vente de terrains nus rendus constructibles
Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM ou REOM)
Le propriétaire qui vend un terrain non bâti, mais qui a été rendu constructible suite à la modification du plan local d'urbanisme (PLU), doit payer une taxe sur la plus-value réalisée à l'occasion de la vente. La déclaration est faite par un notaire.

Quelles sont les transactions concernées ?

Vendeur
La taxe s'applique quel que soit le vendeur :
- Personne physique (particulier, agriculteur, artisan, entrepreneur individuel cédant un terrain dans le cadre d'une activité professionnelle notamment)
- Personne morale (SCI, société de personnes ayant un objet industriel, commercial, artisanal, agricole ou non commercial, société immobilière de copropriété notamment)
- Contribuable domicilié hors de France

Terrains
La taxe s'applique aux terrains suivants :
- Terrains nus
- Terrains avec une construction impropre à un quelconque usage (bâtiment rendu inutilisable en état durable d'abandon ou en ruine, immeuble frappé d'un arrêté de péril, chantier inabouti notamment)

À noter
la taxe ne concerne pas les terrains rendus constructibles avant le 13 janvier 2010.

Ventes taxées
En tant que vendeur, vous devez payer la taxe uniquement lors de la 1 re cession à titre onéreux (vente) du terrain, intervenue après son classement en zone constructible.
Si vous revendez le terrain, celui-ci n'est pas taxé.
Les mutations à titre gratuit (donation entre vifs ou succession après décès) ne sont pas soumises à la taxe.
La taxe s'applique dans les cas suivants :
- Montant de la vente supérieur à 15 000 €
- Plus-value supérieure à 10 fois le prix d'acquisition

Exemple
Pour un terrain acheté 10 000 € et revendu 70 000 € :
Plus-value : 70 000 € - 10 000 € = 60 0000 €
La plus-value est inférieure à 10 fois le prix d'acquisition (10 x 10 000 € = 100 000 €), donc elle n'est pas taxée.

À noter
les cessions en conséquence d'une expropriation, suite à une déclaration d'utilité publique, ne sont pas taxées.

Comment calculer la plus-value ?
La taxe s'applique sur la plus-value réalisée lors de la vente du terrain.
Celle-ci est calculée comme étant la différence entre les 2 montants suivants :
- Prix d'acquisition (ou valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du vendeur, en cas d'héritage par exemple)
- Prix de vente (prix réel stipulé dans l'acte de vente)

À savoir
si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, sans les intérêts.

Comment déterminer le prix d'acquisition ?

Convertir le prix en euros
Lorsque l'acquisition n'a pas été effectuée avec un prix en euros, il est nécessaire d'en faire la conversion.

Conversion d'un prix en euros
Prix d'origine
Calcul pour obtenir un prix en euros
Prix exprimé en francs (avant janvier 2002)
Diviser par 6,55957
Prix exprimé en anciens francs (avant janvier 1960)
Diviser par 655,957

Indexer le prix en fonction de l'inflation
Le prix d'acquisition est actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac, publié chaque mois par l'Insee (en base 100 de 1998).
Pour actualiser le prix d'acquisition, il convient de le multiplier par l'évolution de l'indice des prix à la consommation entre 2 dates, selon la formule de calcul suivante :
Montant revalorisé du prix d'acquisition = prix d'acquisition x (dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition)
Lorsque l'acquisition du terrain est intervenue avant 1998 (dernière base 100 en vigueur), l'actualisation couvrant plusieurs générations d'indices, il est nécessaire de procéder en autant d'étapes que de séries d'indices concernées.

À noter
pour les cessions réalisées depuis 2012, il est admis d'utiliser les coefficients d'érosion monétaire pour simplifier le calcul.
L'Insee a mis en ligne un convertisseur franc-euro qui mesure l'érosion monétaire due à l'inflation sur la période 1901-2021.
Il permet de calculer le pouvoir d'achat d'une somme en euros ou en francs (ou en anciens francs) d'une année donnée en une somme équivalente pour une autre année, corrigée de l'inflation observée entre les 2 années.

Convertisseur franc-euro : pouvoir d'achat de l'euro et du franc (ou de l'ancien franc)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)
Le convertisseur franc-euro mesure l'érosion monétaire due à l'inflation.
Il permet d'exprimer, sur la période 1901-2021, le pouvoir d'achat d'une somme en euros ou en francs d'une année donnée en une somme équivalente en euros ou en francs d'une autre année, corrigée de l'inflation observée entre les deux années.

Bénéficier d'une assiette réduite
L'assiette de la taxe est réduite d'1/10e par an à partir de la 9e année suivant le classement du terrain en zone constructible.

Exemple
Pour un terrain rendu constructible en 2013 :
- Si la vente a lieu entre 2017 et 2020, la taxe est perçue sur la totalité de la plus-value.
- Si la vente est réalisée entre 2021 et 2029, la taxe est réduite de 10 % chaque année.
- Si la vente est effectuée à partir de 2030, le cédant ne paye plus de taxe.

Utiliser un calcul forfaitaire
En cas d'absence d'éléments de référence, qui fait que le prix d'acquisition du terrain n'est pas connu ou n'est pas déterminable, la taxe est calculée sur une assiette forfaitaire égale aux 2/3 du prix de cession du terrain.
C'est le cas par exemple, en cas de succession non déclarée, de succession non imposable en France ou d'acquisition par prescription acquisitive.

Quel est le taux de la taxe ?
Son taux est progressif : il augmente en fonction de la plus-value.
Il est fixé à l'un des taux suivants :
- 5 % de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d'acquisition
- 10 % de la plus-value dépassant 30 fois le prix d'acquisition

Exemple
Pour un terrain acheté à 20 000 €, puis revendu à 220 000 € après classement en zone urbaine.
La plus-value est de 200 000 €, soit 10 fois le prix d'acquisition.
La plus-value est donc taxée à hauteur de 5 %, soit une taxe de 10 000 €.

Comment déclarer et payer la taxe ?

Déclarer la plus-value
La formalité est accomplie par le notaire, et non directement par le vendeur.
Lors de la vente, la déclaration signée par le vendeur (ou son mandataire) doit être déposée par le notaire.
Elle permet de calculer la plus-value.
Elle doit être accompagnée du paiement de la taxe, auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques) dont dépend le terrain concerné.
Dans certains cas, la vente du terrain n'est pas constatée par un acte notarié (par exemple par un acte administratif ou une ordonnance judiciaire).
La déclaration (cerfa n°14968) doit alors être déposée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le domicile du vendeur.
La formalité doit être accomplie dans le mois qui suit la cession.

Déclaration 2023 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir
Ministère chargé des finances

À savoir
s'il s'agit d'un terrain exonéré ou d'une cession non taxable, le vendeur est dispensé de déclaration. Mais l'acte de vente présenté à l'enregistrement doit préciser la raison de l'exonération.

Payer la taxe
Le paiement doit intervenir lors du dépôt de la déclaration, avant que l'acte notarié ne soit enregistré.
Si la déclaration est déposée hors délai, des intérêts de retard sont appliqués à partir du 1 er jour du mois qui suit celui au cours duquel la déclaration aurait dû être déposée.

Centre des impôts fonciers et cadastre
centre_impots_fonciers
Ministère chargé des finances

Notaire
notaire
Conseil supérieur du notariat

Service de la publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques)
hypotheque

Service des impôts des entreprises (SIE)
sie

Code général des impôts : article 1605 nonies
Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles

Code général des impôts, annexe 3 : articles 331 K bis à 331 K ter
Taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles

Bofip-Impôts n°BOI-RFPI-TDC-20 relatif à la taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles
Ministère chargé des finances

Bofip-Impôts n°BOI-ANNX-000097 relatif à la taxe sur la cession de terrains nus devenus constructibles - Coefficients d'érosion monétaire
Ministère chargé des finances

Convertisseur franc-euro : pouvoir d'achat de l'euro et du franc (ou de l'ancien franc)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Déclaration 2023 de plus-value sur les cessions de terrains à bâtir
Ministère chargé des finances

Évolution de l'indice des prix à la consommation : ensemble des ménages (hors tabac)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)

Coefficients d'érosion monétaire
Ministère chargé des finances

Personne morale
Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).

Mutation de bien
Changement de propriétaire d'un bien mobilier ou immobilier

Valeur vénale
Montant estimé du prix qui pourrait être obtenu pour un bien, en cas de vente dans les conditions normales de marché. Permet d'enregistrer comptablement des biens entrant dans un patrimoine (succession, donation, transmission d'entreprise, etc.).

Rente viagère à titre onéreux
Revenu régulier versé en contrepartie de la vente d'un bien (un logement par exemple) ou d'un capital. Le versement, effectué pendant toute la durée de la vie du bénéficiaire de la rente, s'interrompt à son décès.

Code civil : articles 1968 à 1976

Assiette
Base de calcul

Prescription acquisitive
Moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de l'écoulement d'un certain délai fixé par la loi

Mandataire
Personne chargée par une autre de la représenter et d'agir en son nom

SCI
Société civile immobilière