Logement décent
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements. Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours.
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2023-01-01
Fiche pratique
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F2042
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037670751/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000037669833/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834686/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006070721/LEGISCTA000006150285/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471/, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000030967884/, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000042343108/
Fr
isPartOf N31059
France entière
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Fiche pratique
Particuliers
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Accueil particuliers
Logement
Location immobilière : obligations du propriétaire (bailleur)
Logement décent

Logement
Location immobilière

Location immobilière : obligations du propriétaire (bailleur)
Logement décent
Documents et informations obligatoires
Travaux
Abandon de logement par le locataire (départ à la cloche de bois)
Le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Un logement décent répond à 5 critères : une surface minimale, l'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale, la mise à disposition de certains équipements. Si le logement n'est pas décent, le locataire dispose de recours.

Logement vide

Surface du logement
Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.

Logement en location
Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³

Attention
le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Logement en colocation
La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.

Bail unique
Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

Attention
le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Chaque colocataire signe un bail
Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...)
Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).

À noter
le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

Sécurité et santé du locataire
Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :
- Le logement assure le clos et le couvert.
Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
- Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante.
Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées sont munies de trappes.
- Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une aération suffisante.
Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
- Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

À savoir
un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

Absence d'animaux nuisibles
Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

Équipements du logement
Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :
- Une installation permettant un
chauffage normal
Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.
Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement.
- Une installation d'alimentation en eau potable
Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
- Des installations d'évacuation des
eaux usées
Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents.
Elles doivent être munies de siphon.
- Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
- Une installation sanitaire intérieure au logement
Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.
Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
- Un réseau électrique
Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès.
Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Performance énergétique du logement
Pour être décent, le logement doit respecter un critère de performance énergétique. Ce critère est différent selon que le logement est situé en métropole ou dans les Dom :

Métropole
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou reconduit) depuis le 1 er janvier 2023, le logement doit consommer moins de 450 kWh d'énergie finale par m2 de surface habitable et par an. Cette consommation est estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2025, le logement doit appartenir aux classes à A à F du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2028, le logement doit appartenir aux classes à A à E du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2034, le logement doit appartenir aux classes à A à D du DPE

Dom
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2028, le logement doit appartenir aux classes à A à F du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2034, le logement doit appartenir aux classes à A à E du DPE

Recours du locataire
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Le propriétaire accepte les signes de non-décence
Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :
- Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer
- Délais de réalisation de ces travaux

Le propriétaire conteste les signes de non-décence
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal.

Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice
Il peut toutefois choisir de faire appel, au préalable, à la commission départementale de conciliation.

Attention
le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Sanctions
Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
- Contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires
- Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire
- Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire

Logement meublé
Pour être considéré comme une location meublée, le logement doit respecter des critères d'ameublement. La liste de ces critères dépend de la date de signature du bail.

Surface du logement
Un logement proposé à la location doit avoir une surface minimum. La surface minimum diffère selon qu'il s'agit d'un logement en location ou en colocation.

Logement en location
Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable d'au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m
- Soit un volume habitable d'au moins 20 m³

Attention
le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Logement en colocation
La règle varie selon qu'il y a un bail unique ou que chaque colocataire a signé un bail.

Bail unique
Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.

Attention
le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.

Chaque colocataire signe un bail
Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...)
Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).

À noter
le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).

Sécurité et santé du locataire
Le logement doit être conforme aux conditions suivantes :
- Le logement assure le clos et le couvert.
Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
- Le logement est protégé contre les infiltrations d'air parasites.
Les portes et fenêtres du logement présentent une étanchéité à l'air suffisante.
Les murs et parois du logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres.
Les cheminées sont munies de trappes.
- Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature, l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une aération suffisante.
Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état. De plus, ils permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
- Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) ont un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l'air libre, ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

À savoir
un local situé au sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

Absence d'animaux nuisibles
Un logement décent est un logement qui n'est pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards).

Équipements du logement
Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :
- Une installation permettant un
chauffage normal
Elle doit être munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion.
Elle doit être adaptée aux caractéristiques du logement.
- Une installation d'alimentation en eau potable
Elle doit permettre, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
- Des installations d'évacuation des
eaux usées
Ces installations doivent empêcher le refoulement des odeurs et des effluents.
Elles doivent être munies de siphon.
- Une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
- Une installation sanitaire intérieure au logement
Elle doit comprendre un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.
Il doit y avoir un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées.
Mais, dans le cas d'un logement d'une seule pièce, l'installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
- Un réseau électrique
Il doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès.
Il doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Performance énergétique du logement
Pour être décent, le logement doit respecter un critère de performance énergétique. Ce critère est différent selon que le logement est situé en métropole ou dans les Dom :

Métropole
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou reconduit) depuis le 1 er janvier 2023, le logement doit consommer moins de 450 kWh d'énergie finale par m2 de surface habitable et par an. Cette consommation est estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2025, le logement doit appartenir aux classes à A à F du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2028, le logement doit appartenir aux classes à A à E du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2034, le logement doit appartenir aux classes à A à D du DPE

Dom
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2028, le logement doit appartenir aux classes à A à F du DPE
- Lorsque le bail est signé (ou renouvelé ou tacitement reconduit) à partir de 2034, le logement doit appartenir aux classes à A à E du DPE

Recours du locataire
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.

Le propriétaire accepte les signes de non-décence
Le locataire doit faire préciser au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, les informations suivantes :
- Travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer
- Délais de réalisation de ces travaux

Le propriétaire conteste les signes de non-décence
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception.
Après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal.

Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice
Il peut toutefois choisir de faire appel, au préalable, à la commission départementale de conciliation.

Attention
le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Sanctions
Si le juge du tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
- Contraindre le propriétaire à faire les travaux nécessaires
- Imposer la réduction de loyer à accorder au locataire
- Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire

Risques sanitaires et sécurité du logement

Logement

Info logement indigne (insalubre, péril...)
Un conseiller d'une agence départementale d'information sur logement (Adil) vous explique les démarches à effectuer si vous habitez un logement indigne (insalubre, en péril...) ou que vous avez connaissance d'une telle situation.

Par téléphone
0 806 706 806
Ouvert de 9h à 12h et de 14h à 17h
Coût d'un appel local

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 6
Obligations du propriétaire

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 2
Logements concernés

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 20-1
Recours locataire logement non-décent

Code civil : articles 1714 à 1751-1
Obligations du propriétaire (articles 1719, 1720 et 1724)

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
Dimensions des pièces : cas général

Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé
Logement meublé : critères d'ameublement depuis le 1er septembre 2015

Code de la santé publique : article L1331-23
Local en sous-sol

Caractéristiques du logement décent
Legifrance

Votre immeuble ou votre logement est en mauvais état : que faire ?
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Habitat indigne (insalubre, péril, ...) : quel recours ?
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Locataires, vos radiateurs électriques consomment trop. Que faire ?
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Interdiction de location et gel des loyers des passoires énergétiques
Ministère chargé de l'environnement

Colocation
Logement loué par plusieurs colocataires, et constituant leur résidence principale commune. Peut reposer sur un bail unique signé par tous les colocataires et le bailleur, ou sur plusieurs contrats signés entre les colocataires et le bailleur. La location exclusive d'un logement à un couple marié ou pacsé n'est pas une colocation.

Surface habitable des logements
Surface au sol déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Code de la construction de de l'habitation : article R156-1

Volume habitable des logements
Volume correspondant au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond. Certains espaces sont exclus : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Code de la construction de de l'habitation : article R156-1

Eaux usées
Elles se composent des eaux ménagères (provenant de la cuisine, de la salle de bain et de la machine à laver) et des eaux-vannes (issues des WC).

DPE
Diagnostic de performance énergétique
À quelle température doit être chauffé un logement ?
Quelle est la surface minimum d'un logement à louer ?
Quelles différences entre location vide et location meublée ?
Propriétaire : quelles sont les règles de location d'un logement meublé ?
Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ?
Peut-on mettre en location un logement situé dans une zone d'habitat indigne ?
Peut-on transformer un sous-sol en logement pour le louer ?