Copropriété en difficulté : mesures préventives d'un mandataire ad hoc
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné pour faire un état des lieux et trouver des solutions pour rétablir l'équilibre financier. On considère qu'une copropriété rencontre des difficultés financières lorsque le taux d'impayé atteint 25 % si elle comprend jusqu'à 200 lots de copropriété (15 % si 201 lots et plus).
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2020-06-01
Fiche pratique
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F20388
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000020448381&cidTexte=LEGITEXT000006068256, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000020448377&cidTexte=LEGITEXT000006068256, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000028779590&cidTexte=LEGITEXT000006068256, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124192&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124189&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124186&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124183&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124180&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124178&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124172&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124170&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?idArticle=LEGIARTI000022124168&cidTexte=LEGITEXT000006061423, http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000031047421
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Copropriété en difficulté
Copropriété en difficulté : mesures préventives d'un mandataire ad hoc

Logement
Copropriété

Copropriété en difficulté
Mesures préventives (retour à l'équilibre financier)
Difficultés avérées (retour au fonctionnement normal de la copropriété)
Graves difficultés (plan de sauvegarde)
Difficultés irrémédiables (état de carence et expropriation)
Quand une copropriété rencontre des difficultés financières, un mandataire ad hoc doit être désigné pour faire un état des lieux et trouver des solutions pour rétablir l'équilibre financier. On considère qu'une copropriété rencontre des difficultés financières lorsque le taux d'impayé atteint 25 % si elle comprend jusqu'à 200 lots de copropriété (15 % si 201 lots et plus).

Jusqu'à 200 lots

De quoi s'agit-il ?
Une copropriété est considérée en difficulté si, au moment où elle arrête les comptes annuels, elle atteint 25 % d'impayé.

À savoir
les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède l'arrêté des comptes ne sont pas considérées comme des impayées.
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes :
- Travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance)
- Travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance)
- Travaux d'amélioration
- Études techniques (diagnostics et consultations)

À savoir
les sommes devenues exigibles dans le mois précédant la date de clôture de l'exercice ne sont pas considérées comme des impayées.

Procédure de recours au mandataire ad hoc

Information du conseil syndical
Si le niveau des impayés atteint 25 % des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette information doit présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture des comptes. Elle doit être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical.

Saisine du juge
Le syndic a 1 mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours auprès du tribunal du lieu de l'immeuble et demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le tribunal peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :
- Copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété
- Président du conseil syndical
- Créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer non respecté
- Préfet ou Procureur de la République
- Président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat
- Maire de la commune où est situé l'immeuble
Dans tous les cas, la saisine doit être accompagnée des pièces justificatives (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).

Attention
les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.

Désignation du mandataire ad hoc
Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Le mandataire peut être un administrateur judiciaire, une personne physique (un particulier) ou une personne morale.
Le tribunal peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non).
Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :
- Analyser la situation financière de la copropriété
- Vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires
- Mener toute action de médiation et de négociation entre les parties
- Élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier
Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.

Obligations du syndic
Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.
La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.

Rapport du mandataire ad hoc

Contenu du rapport
Le rapport du mandataire comporte les éléments suivants :
- État de lieux de l'organisation juridique et foncière de la copropriété
- Situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et opérations exceptionnels et diagnostics)
- Analyse du fonctionnement des instances de la copropriété, de l'ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées...), contentieux en cours et contrats souscrits
- Préconisations, calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions

Consultation du rapport
Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois.
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.
Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport. Cette information doit leur parvenir par l'un des moyens suivants :
- Lettre recommandée avec avis de réception
- Remise contre émargement
- Courrier électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité
Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.
Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :
- dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est préconisée,
- ou dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont prévues.
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.
Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l'ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :
- aux auteurs de la saisine,
- au juge,
- et au mandataire ad hoc.

Frais de recours au mandataire ad hoc
Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge.

201 lots et plus

De quoi s'agit-il ?
Une copropriété est considérée en difficulté si, au moment où elle arrête les comptes annuels, elle atteint 15 % d'impayés.

À savoir
les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède l'arrêté des comptes ne sont pas considérées comme des impayés.
Ce pourcentage est calculé sur la base des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel et des dépenses suivantes :
- Travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble (hors maintenance)
- Travaux portant sur les éléments d'équipement communs (hors maintenance)
- Travaux d'amélioration
- Études techniques (diagnostics et consultations)

Procédure de recours au mandataire ad hoc

Information du conseil syndical
Si le niveau des impayés atteint 15 % des charges exigibles, le syndic de copropriété doit en informer le conseil syndical par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette information doit présenter l'état des impayés avant répartition à la date de la clôture de l'exercice comptable. Elle doit être adressée sans délai à chaque membre du conseil syndical.

Saisine du juge
Le syndic a 1 mois à partir de la clôture des comptes pour faire un recours devant le tribunal du lieu de l'immeuble et demander la désignation d'un mandataire ad hoc.
S'il n'agit pas dans ce délai, le tribunal peut être saisi directement par l'une des personnes suivantes :
- Copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix de la copropriété
- Président du conseil syndical
- Créancier dont les factures de travaux, d'eau ou d'énergie, restent impayées depuis au moins 6 mois et après un commandement de payer non respecté
- Préfet ou Procureur de la République
- Président de l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d'habitat
- Maire de la commune où est situé l'immeuble
Dans tous les cas, la saisine doit être accompagnée des pièces justificatives (factures impayées, lettres de rappel, mises en demeure, échanges de courriers divers...).

Attention
les copropriétaires ou les créanciers qui ont saisi le tribunal doivent en informer le maire de la commune de l'immeuble et le préfet.

Désignation du mandataire ad hoc
Le tribunal désigne par ordonnance ou sur requête un mandataire ad hoc dont il détermine les missions et la rémunération.
Le mandataire peut être un administrateur judiciaire, une personne physique (un particulier) ou une personne morale.
Le tribunal peut entendre toute personne de son choix (membre du conseil syndical ou non).
Le mandataire ad hoc a les missions générales suivantes :
- Analyser la situation financière de la copropriété
- Vérifier l'état de l'immeuble afin d'assurer la sécurité des copropriétaires et des locataires
- Mener toute action de médiation et de négociation entre les parties
- Élaborer des préconisations pour rétablir l'équilibre financier.
Le mandataire peut se faire assister à ses frais, sur autorisation du juge, de tout tiers de son choix pour mener à bien sa mission.

Obligations du syndic
Le syndic est tenu de fournir au mandataire désigné l'ensemble des documents nécessaires à la réalisation de sa mission.
La transmission de ces pièces doit être faite dans les 15 jours suivant la notification de l'ordonnance du juge au syndic.

Rapport du mandataire ad hoc

Contenu du rapport
Le rapport du mandataire comporte les éléments suivants :
- État de lieux de l'organisation juridique et foncière de la copropriété
- Situation technique de l'immeuble (analyse des charges courantes, travaux et opérations exceptionnels et diagnostics)
- Analyse du fonctionnement des instances de la copropriété, de l'ensemble des comptes (impayés, dettes et créances non recouvrées...), contentieux en cours et contrats souscrits
- Préconisations, calendrier des actions à mettre en œuvre par ordre de priorité et estimation sommaire des dépenses et recettes envisagées dans le cadre de ces actions

Consultation du rapport
Ces observations et recommandations doivent être présentées dans un rapport remis au tribunal dans un délai de 3 mois renouvelables une fois.
Ce rapport doit ensuite être transmis par le greffe du tribunal au syndic de copropriété, au conseil syndical, et au maire de la commune de l'immeuble concerné ou au préfet.
Le syndic doit informer chaque copropriétaire de la possibilité de consulter le rapport. Cette information doit leur parvenir par l'un des moyens suivants :
- Lettre recommandée avec avis de réception
- Remise contre émargement
- Courrier électronique après accord du copropriétaire préalablement informé de cette possibilité
Une copie du rapport peut être remise à tout copropriétaire qui en fait la demande, et à ses frais.
Les projets de résolutions nécessaires à la mise en œuvre du rapport doivent être débattus en assemblée générale qui doit se tenir :
- dans les 6 mois suivant la remise du rapport si aucune mesure d'urgence n'est préconisée,
- ou dans les 3 mois suivant la remise du rapport si des mesures d'urgence sont prévues.
Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale spéciale si aucune assemblée n'est déjà prévue dans le délai imparti.
Si une assemblée générale est déjà prévue, le syndic y inscrit obligatoirement à l'ordre du jour les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre du rapport.
Le procès-verbal de l'assemblée générale qui s'est tenue doit ensuite être notifié par le syndic dans les 6 mois suivants la remise du rapport :
- aux auteurs de la saisine,
- au juge,
- et au mandataire ad hoc.

Frais de recours au mandataire ad hoc
Les frais de procédure liés à la désignation du mandataire ad hoc et à ses interventions sur la copropriété sont répartis par le juge entre le syndic et le syndicat des copropriétaires.
Lorsque la saisine est à l'initiative d'un créancier, les frais sont mis à sa charge.

Copropriété : intervention d'un administrateur provisoire

Logement

Copropriété en graves difficultés : plan de sauvegarde

Logement

Copropriété en difficulté : état de carence

Logement

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 A
Copropriétés concernées

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 B
Saisine et décision du juge

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 29-1 C
Personnes désignées en tant que mandataire ad hoc

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-2
Charges exigibles

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-3
Tribunal compétent

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-4
Information du conseil syndical

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-5
Saisine par un créancier

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-6
Modalité de saisine du juge

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-7
Désignation du mandataire

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-9
Transmission de l'ordonnance

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-10
Assistance du mandataire

Décret n°67-223 du 17 mars 1967 : article 61-11
Consultation du rapport du mandataire

Décret n°2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficulté

Copropriétés en difficulté : que faire ?
Institut national de la consommation (INC)

Lot de copropriété
Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Commandement de payer
Acte généralement signifié par commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire) ordonnant à une personne d'exécuter ses obligations (par exemple, régler des loyers impayés).

Personne morale
Groupement de personnes physiques réunies pour accomplir quelque chose en commun (entreprises, sociétés civiles, associations, État, collectivités territoriales, etc.). Ce groupe peut aussi réunir des personnes physiques et des personnes morales. Il peut aussi n'être constitué que d'un seul membre (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée - EURL - par exemple).
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