Clauses interdites dans un bail d'habitation
Direction de l'information légale et administrative
Logement
Vous voulez savoir ce qui ne doit pas être indiqué dans un bail d'habitation ? En effet, certaines clauses sont interdites et doivent être considérées comme non écrites. La liste de ces clauses varie selon qu'il s'agit d'un logement loué vide ou meublé.
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2023-05-05
Fiche pratique
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F1686
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806566/, http://www.clauses-abusives.fr/recom/13r01.htm, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036829836
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Logement
Location immobilière : contrat de location (bail)
Clauses interdites dans un bail d'habitation

Logement
Location immobilière

Location immobilière : contrat de location (bail)
Rédaction du contrat
Clauses abusives
Dépôt de garantie
État des lieux d'entrée
Vous voulez savoir ce qui ne doit pas être indiqué dans un bail d'habitation ? En effet, certaines clauses sont interdites et doivent être considérées comme non écrites. La liste de ces clauses varie selon qu'il s'agit d'un logement loué vide ou meublé.

Logement vide
Les clauses interdites portent sur les sujets suivants :

Objet du bail
Les clauses suivantes sont interdites :
- La clause qui oblige le locataire à signer en plus du bail, un contrat pour la location d'équipements
- La clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail.

Sommes à payer par le locataire
Le propriétaire ne doit pas obliger le locataire à lui payer des frais, autres que le loyer et les charges locatives.
En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :
- La clause qui oblige le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ou par signature par avance de traites, ou par billet à ordre
- La clause qui prévoit que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire
- La clause qui autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble
- La clause qui oblige le locataire à payer des frais, par exemple, d'agence immobilière, pour l'état des lieux de sortie, s'il n'est pas établi par un commissaire de justice.
Attention, en cas de recours à un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire -, le locataire est redevable de la moitié de ces frais.
- La clause qui oblige le locataire à verser des sommes, lors de l'entrée dans les lieux, en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location (notamment les frais d'agence immobilière)
- La clause qui oblige le locataire à payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et des frais irrépétibles
- La clause qui oblige par avance le locataire à rembourser les réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire

Assurance habitation du locataire
Le locataire doit souscrire un contrat d'assurance habitation pour le logement.
Mais la clause, qui oblige le locataire à prendre un contrat d'assurance habitation auprès d'un assureur choisi par le propriétaire, est interdite.

Usage du logement par le locataire
Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, les clauses, qui limitent sa jouissance du logement, sont interdites.
C'est le cas des clauses suivantes :
- La clause qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
- La clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

À savoir
La présence d'un chien dans le logement peut, dans certains cas, être interdite par une clause du bail d'habitation.

Accès au logement en cas de travaux
Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux qui sont à la charge du propriétaire.
Mais lorsque ces travaux (ou réparations) durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
En conséquence, la clause, qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier fait des travaux ou des réparations durant plus de 21 jours, est interdite.

Responsabilité des dégradations
Le bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.
En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :
- La clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de l'immeuble
- La clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire
- La clause qui dégage le propriétaire de toute responsabilité
- La clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement

Renouvellement ou reconduction tacite du bail
La clause, qui prévoit que le bail est renouvelé ou reconduit automatiquement (c'est-à-dire ou renouvelé par tacite reconduction) pour moins de 3 ans (ou moins de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale), est interdite.

Visite du logement en cours de bail
Une clause peut obliger le locataire à laisser visiter le logement qu'il habite, lorsque le propriétaire veut le vendre ou le remettre en location.
Mais la clause, qui prévoit que ces visites ont lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables , est interdite.

Résiliation du bail
La clause de résiliation du bail ne doit pas permettre au propriétaire de contourner la réglementation en vigueur.
En conséquence, les clauses de résiliation suivantes sont interdites :
- La clause qui permet au propriétaire de résilier le bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges ou du dépôt de garantie, que la non-souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou que des troubles de voisinage constatés par le juge
- La clause qui permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester

Logement meublé
Les clauses interdites portent sur les sujets suivants :

Objet du bail
Les clauses suivantes sont interdites :
- La clause qui oblige le locataire à signer en plus du bail, un contrat pour la location d'équipements
- La clause qui autorise le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au bail.

Sommes à payer par le locataire
Le propriétaire ne doit pas obliger le locataire à lui payer des frais, autres que le loyer et les charges locatives.
En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :
- La clause qui oblige le locataire à payer le loyer par prélèvement automatique, ou par signature par avance de traites, ou par billet à ordre
- La clause qui prévoit que le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever le montant du loyer directement sur le salaire du locataire
- La clause qui autorise le propriétaire à percevoir des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l'immeuble
- La clause qui oblige le locataire à payer des frais, par exemple, d'agence immobilière, pour l'état des lieux de sortie, s'il n'est pas établi par un commissaire de justice.
Attention, en cas de recours à un commissaire de justice - anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire -, le locataire est redevable de la moitié de ces frais.
- La clause qui oblige le locataire à verser des sommes, lors de l'entrée dans les lieux, en plus du dépôt de garantie et des frais de mise en location (notamment les frais d'agence immobilière)
- La clause qui oblige le locataire à payer des frais de relance ou d'envoi de la quittance de loyer, ou des frais de justice en plus des dépens et des frais irrépétibles
- La clause qui oblige par avance le locataire à rembourser les réparations locatives sur la base d'une estimation faite uniquement par le propriétaire

Assurance habitation du locataire
Le locataire doit souscrire un contrat d'assurance habitation pour le logement.
Mais la clause, qui oblige le locataire à prendre un contrat d'assurance habitation auprès d'un assureur choisi par le propriétaire, est interdite.

Usage du logement par le locataire
Le locataire est chez lui dans le logement qu'il occupe. Dès lors, les clauses, qui limitent sa jouissance du logement, sont interdites.
C'est le cas des clauses suivantes :
- La clause qui interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle
- La clause qui interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

À savoir
La présence d'un chien dans le logement peut, dans certains cas, être interdite par une clause du bail d'habitation.

Accès au logement en cas de travaux
Le locataire doit permettre l'accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux qui sont à la charge du propriétaire.
Mais lorsque ces travaux (ou réparations) durent plus de 21 jours, le propriétaire doit accorder au locataire une baisse de loyer proportionnelle à la durée des travaux.
En conséquence, la clause, qui interdit au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier fait des travaux ou des réparations durant plus de 21 jours, est interdite.

Responsabilité des dégradations
Le bail doit être équilibré. Le propriétaire ne peut pas s'exonérer de sa responsabilité ou faire peser sur son locataire une responsabilité systématique.
En conséquence, les clauses suivantes sont interdites :
- La clause qui prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d'un élément commun de l'immeuble
- La clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du propriétaire
- La clause qui dégage le propriétaire de toute responsabilité
- La clause qui prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement

Visite du logement en cours de bail
Une clause peut obliger le locataire à laisser visiter le logement qu'il habite, lorsque le propriétaire veut le vendre ou le remettre en location.
Mais la clause, qui prévoit que ces visites ont lieu les jours fériés ou durant plus de 2 heures les jours ouvrables , est interdite.

Résiliation du bail
La clause de résiliation du bail ne doit pas permettre au propriétaire de contourner la réglementation en vigueur.
En conséquence, les clauses de résiliation suivantes sont interdites :
- La clause qui permet au propriétaire de résilier le bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges ou du dépôt de garantie, que la non-souscription d'une assurance pour risques locatifs, ou que des troubles de voisinage constatés par le juge
- La clause qui permet au propriétaire d'obtenir la résiliation du bail au moyen d'une simple ordonnance de référé que le locataire ne pourrait pas contester

Agence départementale pour l'information sur le logement (Adil)
adil
Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil)

Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 4
Liste des clauses abusives définies par la loi

Recommandation n°13-01 du 13 septembre 2013 de la Commission des clauses abusives relative aux contrats de location meublée
Commission des clauses abusives
Liste de recommandations de la commission des clauses abusives

Code civil : article 1171
Définition d'une clause abusive

Clause
Phrase ou ensemble de phrases contenues dans le texte d'un acte juridique (par exemple, contrat, testament, loi, règlement) définissant les droits et obligations des personnes concernées par cet acte

Billet à ordre
Reconnaissance de dette émise et signée par un débiteur s'engageant à payer un certain montant à une échéance donnée

Dépôt de garantie (location immobilière)
Somme d'argent versée au propriétaire par le locataire au moment de la signature du bail. Elle doit être rendue au locataire lorsqu'il quitte le logement, après qu'il a rendu les clés du logement au propriétaire. La somme reversée au locataire peut être diminué du montant des impayés de loyers ou de charges, de frais liés à des dégradations...

Quittance de loyer
Document qui atteste du paiement intégral du loyer et des charges par le locataire. Le locataire doit en faire la demande au propriétaire. Le propriétaire doit alors lui remettre gratuitement.

Jour ouvrable
Correspond à tous les jours de la semaine, à l'exception du jour de repos hebdomadaire (généralement le dimanche) et des jours fériés habituellement non travaillés dans l'entreprise

Résiliation (bail ou contrat de locaton)
Rupture du bail ou du contrat de location

Référé
Procédure permettant de demander au juge qu'il ordonne des mesures provisoires mais rapides, et dans l'attente d'un jugement, tendant à préserver les droits du demandeur
Que faire en cas de litige lié à la location d'un logement ?
Peut-on faire payer les frais d'état des lieux au locataire ?
Le locataire doit-il accorder un droit de visite à son propriétaire ?
Un contrat de location peut-il interdire les animaux dans le logement ?
Doit-on payer des frais au propriétaire en cas de retard de paiement du loyer ?