Prêt viager hypothécaire
Direction de l'information légale et administrative
Argent - Impôts - Consommation
Le prêt viager hypothécaire est un prêt octroyé en contrepartie d'une hypothèque sur un logement destiné à l'habitation. C'est une combinaison de la vente en viager et du prêt hypothécaire. Il y a 2 formes prêts viager hypothécaire : il existe le prêt avec remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat et le prêt avec remboursement périodique des intérêts tout au long du contrat. Actuellement, ce prêt est commercialisé uniquement par des établissements spécialisés.
Direction de l'information légale et administrative
Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)
modified 2021-12-08
Fiche pratique
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F16242
https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000032225777&cidTexte=LEGITEXT000006069565, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000032225757&cidTexte=LEGITEXT000006069565, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000032225749&cidTexte=LEGITEXT000006069565, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000032225737&cidTexte=LEGITEXT000006069565, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000032225727&cidTexte=LEGITEXT000006069565, https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idSectionTA=LEGISCTA000032807668&cidTexte=LEGITEXT000006069565
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Crédit à la consommation

Différents types de crédit
Crédit affecté
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Prêt viager hypothécaire
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Gestion du crédit
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Contrat de crédit
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Différents types de crédit
Le prêt viager hypothécaire est un prêt octroyé en contrepartie d'une hypothèque sur un logement destiné à l'habitation. C'est une combinaison de la vente en viager et du prêt hypothécaire. Il y a 2 formes prêts viager hypothécaire : il existe le prêt avec remboursement du capital et de la totalité des intérêts à la fin du contrat et le prêt avec remboursement périodique des intérêts tout au long du contrat. Actuellement, ce prêt est commercialisé uniquement par des établissements spécialisés.

Prêt remboursable au décès de l'emprunteur

De quoi s'agit-il ?

Financement d'un projet
Le prêt viager hypothécaire est un prêt qui vous permet de revoir de l'argent en donnant en garantie un logement qui vous appartient.
Vous pouvez utiliser la somme empruntée pour un projet personnel (voyage, voiture, séjour en maison de retraite), mais pas pour financer une activité professionnelle.
Ce type de prêt est souvent utilisé par les personnes âgées.

Différence avec la vente en viager et l'hypothèque classique
Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec la vente en viager et l'hypothèque classique.
- En cas de vente en viager la propriété du logement est transférée à l'acheteur, alors que le prêt viager hypothécaire vous permet de rester propriétaire
- Le prêt hypothécaire classique vous oblige à rembourser périodiquement une partie du capital et des intérêts, alors que le prêt viager hypothécaire vous permet de ne pas rembourser de capital ni d'intérêts de votre vivant

Conditions

Personnes concernées
Pour faire une demande de prêt viager hypothécaire, vous devez être propriétaire du logement que vous souhaitez donner en garantie.
Il n'y a pas d'obligation de prendre une assurance habitation, ni d'assurer le prêt.
Il n'y a pas non plus de questionnaire médical à remplir, ni de condition de ressources à remplir.
Mais vous devez être une personne majeure.

Biens immobiliers concernés
Le logement qui sert de garantie doit être un bien à usage exclusif d'habitation. Cela veut dire qu'il doit uniquement servir comme logement et non comme local professionnel.
Ce bien peut être une résidence principale ou une résidence secondaire ou un bien loué.

Attention
un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas servir de garantie pour un prêt viager hypothécaire.

Demande de prêt
Vous pouvez faire une demande de prêt auprès d'un organisme de crédit qui propose ce produit.
L'organisme prêteur (appelé prêteur ou créancier) fixera alors le montant du prêt en fonction de 3 critères :
- Valeur du bien immobilier, déterminée par un expert, choisi par vous et l'organisme prêteur (les frais d'expertise sont à votre charge)
- Votre âge (si vous êtes jeune, le montant du prêt sera moins important, car il y aura statistiquement une longue durée de calcul d'intérêts)
- Votre sexe (comme les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes, elles ont également une durée probable de calcul d' intérêts plus longue que celle des hommes)
Le créancier peut refuser le prêt s'il estime, par exemple, que le bien risque de perdre de sa valeur.
Si la demande est acceptée, le montant total du prêt ne correspond pas à la valeur du bien apporté en garantie, mais seulement à une partie. En général, le prêt accordé varie entre 15 et 75% de la valeur du bien.

Attention
actuellement, le prêt viager hypothécaire est proposé uniquement par des établissements spécialisés.

Taux d'intérêt
Le prêteur a l'obligation de fixer un taux d'intérêt qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur). Ce taux s'appelle le taux annuel effectif global et il sert à calculer la somme que vous devez rembourser si vous souhaitez faire un remboursement anticipé. Ce taux servira aussi à calculer la somme due par vos héritiers s'ils veulent rembourser la banque et conserver le bien.
Le prêteur est libre de fixer son taux, et ils sont assez élevés en général.
Toutefois, le taux annuel effectif global ne peut pas être supérieur aux taux de l'usure sur une période de 10 ans. Il y a 3 taux de l'usure en fonction du montant du prêt : montant inférieur ou égal à 3 000 €, montant compris entre 3 000 € et 6 000 € et montant supérieur à 6 000 €.
Les intérêts sont calculés pendant la durée de vie du prêt, mais ils ne seront remboursés qu'après votre décès, ou lors de la vente du bien.

À savoir
il est recommandé de comparer le montant total dû pour un prêt viager hypothécaire avec celui d'un crédit à la consommation classique pour le même capital emprunté.

Signature du contrat de prêt

Informations obligatoires
Avant toute signature, la banque doit vous adresser une offre de prêt qui indique les éléments suivants :
- Identité des parties (emprunteur et organisme financier)
- Date et nature du prêt
- Désignation exacte du bien hypothéqué et sa valeur
- Date et conditions de mise à disposition de la somme empruntée (en une seule fois ou versement d'une rente mensuelle)
- Coût global du crédit et taux annuel effectif global
Il doit s'écouler un délai minimum de 10 jours calendaires entre la réception de cette offre et la signature du contrat.

À savoir
jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, le prêteur ne peut vous faire aucun versement.

Signature du contrat
La signature se fait devant un notaire.

Notaire
notaire
Conseil supérieur du notariat
Les frais sont à votre charge.
Le notaire doit vérifier que le bien a été correctement estimé.

Obligations de l'emprunteur

Entretien du bien immobilier
Vous devez entretenir le bien hypothéqué (ravalement de façade, travaux divers, entretien du jardin...). En cas de mauvais entretien, le prêteur peut réclamer le remboursement anticipé du prêt.
Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Il constituera une preuve de l'état du bien et de ses équipements.
En cas de litige, c'est au prêteur de prouver que le bien a été mal entretenu.

Location du bien
Si vous souhaitez louer le bien hypothéqué, vous devez au préalable obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur. Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.

Fin du contrat
Le contrat de prêt peut prendre fin de plusieurs manières : remboursement anticipé, vente du bien, décès de l'emprunteur.

Remboursement anticipé
Vous pouvez rembourser totalement ou partiellement le prêt avant la date de fin prévue dans le contrat.
Toutefois, le prêteur peut refuser remboursement anticipé partiel s'il est inférieur à 10 % du capital prêté.
Le contrat peut prévoir une indemnité à verser au prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt.
Cette indemnité varie selon la date du remboursement.

Avant la 5e année
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt.

Capital versé en une fois
4 mois d'intérêts

Capital versé périodiquement
5 versements mensuels

De la 5e à la 9e année
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt.

Capital versé en une fois
2 mois d'intérêts

Capital versé périodiquement
3 versements mensuels

À partir de la 10e année
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt.

Capital versé en une fois
1 mois d'intérêts

Capital versé périodiquement
2 versements mensuels

Vente du bien hypothéqué
Vous devez prévenir le prêteur si vous décidez de vendre votre bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété.
Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise.
Si l'estimation est supérieure au prix du projet, le prêteur peut faire procéder à la saisie du bien ou obtenir le montant de la valeur d'expertise.

Décès de l'emprunteur
Votre décès met fin au contrat de prêt.
La situation varie suivant que vos héritiers veulent vendre le bien ou le conserver.

Les héritiers ne veulent pas garder le bien
Vos héritiers laissent la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.
Si le montant de la vente est supérieur au capital qui vous a été versé et total des intérêts calculés, vos héritiers pourront toucher la différence.
Dans le cas contraire, vos héritiers n'auront rien à payer.

Les héritiers veulent garder le bien
Vos héritiers doivent régler à la banque votre dette, capital et intérêts calculés selon le taux fixé dans le contrat.
Après le paiement, vos héritiers seront les propriétaires du bien et ils pourront en disposer librement.

Prêt avec remboursements périodiques d'intérêts

De quoi s'agit-il ?

Financement d'un projet
Le prêt viager hypothécaire est un prêt qui vous permet de revoir de l'argent en donnant en garantie un logement qui vous appartient.
Vous pouvez utiliser la somme empruntée pour un projet personnel (voyage, voiture, séjour en maison de retraite), mais pas pour financer une activité professionnelle.
Ce type de prêt est souvent utilisé par les personnes âgées.

Différence avec la vente en viager et l'hypothèque classique
Le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec la vente en viager et l'hypothèque classique.
- En cas de vente en viager, la propriété du logement est transférée à l'acheteur, alors que le prêt viager hypothécaire vous permet de rester propriétaire.
- Le prêt hypothécaire classique vous oblige à rembourser périodiquement une partie du capital et des intérêts, alors que le prêt viager hypothécaire vous permet de ne pas rembourser le capital de votre vivant.

Conditions

Personnes concernées
Pour faire une demande de prêt viager hypothécaire, vous devez être propriétaire du logement que vous souhaitez donner en garantie.
Il n'y a pas d'obligation de prendre une assurance habitation ni d'assurer le prêt.
Il n'y a pas non plus de questionnaire médical à remplir, ni de condition de ressources à remplir.
Mais vous devez être une personne majeure.

Biens immobiliers concernés
Le logement qui sert de garantie doit être un bien à usage exclusif d'habitation. Cela veut dire qu'il doit uniquement servir comme logement et non comme local professionnel.
Ce bien peut être une résidence principale ou une résidence secondaire ou un bien loué.

Attention
un bien immobilier à usage mixte (habitation et professionnel) ne peut pas servir de garantie pour un prêt viager hypothécaire.

Demande de prêt
Vous pouvez faire une demande de prêt auprès d'un organisme de crédit qui propose ce produit.
L'organisme prêteur (appelé prêteur ou créancier) fixera alors le montant du prêt en fonction de 3 critères :
- Valeur du bien immobilier, déterminée par un expert, choisi par vous et l'organisme prêteur (les frais d'expertise sont à votre charge)
- Votre âge (si vous êtes jeune, le montant du prêt sera moins important, car il y aura statistiquement une longue durée de calcul d'intérêts)
- Votre sexe (comme les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes, elles ont également une durée probable de calcul d' intérêts plus longue que celle des hommes)
Le créancier peut refuser le prêt s'il estime, par exemple, que le bien risque de perdre de sa valeur.
Si la demande est acceptée, le montant total du prêt ne correspond pas à la valeur du bien apporté en garantie, mais seulement à une partie. En général, le prêt accordé varie entre 15 et 75% de la valeur du bien.

Attention
actuellement, le prêt viager hypothécaire est proposé uniquement par des établissements spécialisés.

Taux d'intérêt
Le prêteur a l'obligation de fixer un taux d'intérêt qui englobe tous les coûts du prêts (frais de dossier, intérêt, assurance emprunteur). Ce taux s'appelle le taux annuel effectif global et il sert à calculer la somme que vous devez rembourser si vous souhaitez faire un remboursement anticipé. Ce taux servira aussi à calculer la somme due par vos héritiers s'ils veulent rembourser la banque et conserver le bien.
Le prêteur est libre de fixer son taux, et ils sont assez élevés en général.
Toutefois, le taux annuel effectif global ne peut pas être supérieur aux taux de l'usure sur une période de 10 ans. Il y a 3 taux de l'usure en fonction du montant du prêt : montant inférieur ou égal à 3 000 €, montant compris entre 3 000 € et 6 000 € et montant supérieur à 6 000 €.
Le montant des échéances périodiques d'intérêts doit être précisé dès le départ. Vous devez rembourser ces échéances pendant la durée du prêt.

À savoir
il est recommandé de comparer le montant total dû pour un prêt viager hypothécaire avec celui d'un crédit à la consommation classique pour le même capital emprunté.

Signature du contrat de prêt

Informations obligatoires
Avant toute signature, la banque doit vous adresser une offre de prêt qui indique les éléments suivants :
- Identité des parties (emprunteur et organisme financier)
- Date et nature du prêt
- Désignation exacte du bien hypothéqué et sa valeur
- Date et conditions de mise à disposition de la somme empruntée (en une seule fois ou versement d'une rente mensuelle)
- Coût global du crédit et taux annuel effectif global
- Montant et date des échéances périodiques d'intérêts
Il doit s'écouler un délai minimum de 10 jours calendaires entre la réception de cette offre et la signature du contrat.

À savoir
jusqu'à l'acceptation de l'offre de crédit, le prêteur ne peut vous faire aucun versement.

Signature du contrat
La signature se fait devant un notaire.

Notaire
notaire
Conseil supérieur du notariat
Les frais sont à votre charge.
Le notaire doit vérifier que le bien a été correctement estimé.

Obligations de l'emprunteur

Entretien du bien immobilier
Vous devez entretenir le bien hypothéqué (ravalement de façade, travaux divers, entretien du jardin...). En cas de mauvais entretien, le prêteur peut réclamer le remboursement anticipé du prêt.
Un état des lieux peut être annexé à l'acte notarié lors de la signature du contrat. Il constituera une preuve de l'état du bien et de ses équipements.
En cas de litige, c'est au prêteur de prouver que le bien a été mal entretenu.

Remboursement périodique des intérêts
Vous devez payer les mensualités périodiques d'intérêts prévues dans le contrat.
Le non-remboursement d'une ou plusieurs échéances d'intérêts périodiques est sanctionné par le paiement d'une indemnité qui peut atteindre 4 mois d'intérêts.
De plus, l'établissement prêteur peut exiger le remboursement de la totalité du capital prêté.

Location du bien
Si vous souhaitez louer le bien hypothéqué, vous devez au préalable obtenir l'accord écrit de l'organisme prêteur. Le bien hypothéqué ne peut être en aucun cas affecté à une activité professionnelle.

Fin du contrat
Le contrat de prêt peut prendre fin de plusieurs manières : remboursement anticipé, vente du bien, décès de l'emprunteur.

Remboursement anticipé
Vous pouvez rembourser totalement ou partiellement le prêt avant la date de fin prévue dans le contrat.
Toutefois, le prêteur peut refuser remboursement anticipé partiel s'il est inférieur à 10 % du capital prêté.
Le contrat peut prévoir une indemnité à verser au prêteur en cas de remboursement anticipé du prêt.
Cette indemnité varie selon la date du remboursement.

Avant la 5e année
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt.

Capital versé en une fois
4 mois d'intérêts

Capital versé périodiquement
5 versements mensuels

De la 5e à la 9e année
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt.

Capital versé en une fois
2 mois d'intérêts

Capital versé périodiquement
3 versements mensuels

À partir de la 10e année
Le montant de l'indemnité varie suivant le mode de mise à disposition du prêt.

Capital versé en une fois
1 mois d'intérêts

Capital versé périodiquement
2 versements mensuels

Vente du bien hypothéqué
Vous devez prévenir le prêteur si vous décidez de vendre votre bien ou de céder l'usufruit ou la nue-propriété.
Si le prêteur conteste le prix de vente ou l'estimation indiquée dans le projet de vente, il peut demander une expertise.
Si l'estimation est supérieure au prix du projet, le prêteur peut faire procéder à la saisie du bien ou obtenir le montant de la valeur d'expertise.

Décès de l'emprunteur
Votre décès met fin au contrat de prêt.
La situation varie suivant que vos héritiers veulent vendre le bien ou le conserver.

Les héritiers ne veulent pas garder le bien
Vos héritiers laissent la banque vendre le bien immobilier pour se rembourser.
Si le montant de la vente est supérieur au capital qui vous a été versé et total des intérêts calculés, vos héritiers pourront toucher la différence.
Dans le cas contraire, vos héritiers n'auront rien à payer.

Les héritiers veulent garder le bien
Vos héritiers doivent régler à la banque votre dette, capital et intérêts calculés selon le taux fixé dans le contrat.
Après le paiement, vos héritiers seront les propriétaires du bien et ils pourront en disposer librement.

Code de la consommation : articles L315-1 à L315-3
Définition et champ d'application du prêt viager hypothécaire

Code de la consommation : articles L315-9 à L315-11
Contrat de crédit du prêt viager hypothécaire

Code de la consommation : articles L315-12 à L315-14
Affectation et entretien de l'immeuble

Code de la consommation : articles L315-16 à L315-19
Remboursement anticipé du prêt viager hypothécaire

Code de la consommation : articles L315-20 à L315-23
Terme de l'opération du prêt viager hypothécaire

Code de la consommation : articles R315-1 à R315-2
Prêt viager hypothécaire

Hypothèque
Garantie donnée par l'emprunteur à son créancier sur un bien immobilier qui lui appartient

Taux de l'usure
Taux d’intérêt maximum d'un prêt, fixé par la loi et révisé tous les trimestres par la Banque de France

Jour calendaire
Correspond à la totalité des jours du calendrier de l'année civile, du 1 er janvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés

Usufruit
Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir des revenus locatifs, sans pouvoir en disposer, notamment le vendre

Nue-propriété
Droit d'un propriétaire de disposer d'un bien, sans pouvoir l'utiliser, ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.
Crédit à la consommation : qu'est-ce que le droit de rétractation ?
Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?
Faut-il prendre une hypothèque pour obtenir un crédit immobilier ?
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